🏷️ 최근시세의 51.6% 📉 최근 추세 -31.1% 🔨 3회 유찰 🛡️ 매수인 인수 0원
96,040,000원
부산지방법원 2025타경21410. 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 성원더프라임 10층 1002호입니다. 현 소유자는 주식회사에이치엔드에스로, 2021.11.30. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.02.18. 부전1동새마을금고의 채권최고액 119,900,000원 근저당권입니다. 그 뒤 국·부산광역시 동구·부산광역시 부산진구의 압류와 임의경매개시결정, 김선웅의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 150,000,000원입니다. 하지만 김선웅의 전입·점유 개시는 2022.02.18.이고, 판정상 대항력 없음입니다. 배당요구는 2025.06.09. 접수됐으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21410 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 10층1002호 부산광역시 부산진구 부전로95번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 15층 중 10층 · 감정평가 표기 34.1평형 |
| 거래 비교면적 | 77.2695㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이치엔드에스 (2021.11.30. 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부전1동새마을금고 / 110,064,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2016.06.23. 부산축산업협동조합 근저당권 174,000,000원은 2022.02.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 부전1동새마을금고 근저당권 119,900,000원입니다. 이후 등기된 압류 3건과 2025.02.07. 임의경매개시결정, 2025.06.09. 김선웅 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 150,000,000원, 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선웅 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.02.18 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 2025.06.09 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 51.6%
동일 면적 77.27㎡ 거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 242,000,000원이지만, 2021년과 2022년의 270,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래인 2026.01. 186,000,000원을 우선해 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 77.27㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2022.04 | 77.27㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 77.27㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 | 77.27㎡ | 1건 | 186,000,000원 |
현재 최저가 96,040,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 186,000,000원의 51.6%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 242,000,000원 대비 비율은 39.7%이지만, 이 전체 평균은 현재 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 경고 신호는 최근 가격 추세가 -31.1%라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 2. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 119,900,000원 | 93,911,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부전1동새마을금고 채권최고액 119,900,000원 중 93,911,280원이 배당되는 것으로 계산되어 25,988,720원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당 순위와 금액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아지면 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 25,988,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 54,282,104원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 74,087,473원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 67,228,000원, 두 번 더 진행되면 47,059,600원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 이때도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 부전1동새마을금고의 미배당은 각각 54,282,104원, 74,087,473원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 10층이며, 사용승인일자는 2016.04.18.입니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구·상대보호구역·방화지구가 표시돼 있습니다. 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 성원더프라임아파트는 76세대이고, 동일 면적 실거래 확인 건수는 3건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김선웅 보증금 150,000,000원은 숫자 자체보다 대항력 판정이 중요합니다. 현재 판정은 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 242,000,000원보다 최근 12개월의 186,000,000원과 최근 추세 -31.1%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 실거래는 1건뿐이라, 186,000,000원을 단일한 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다.
- 다회 유찰. 이미 3회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 할인폭과 함께 실제 수요의 약함도 점검할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 존재하면 예상배당이 달라질 수 있으므로 원본 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 이용상태. 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만 감정평가와 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 핵심은 하락장 속 가격 검증
이 사건은 보증금 150,000,000원의 임차권이 있어 처음에는 부담스러워 보이지만, 대항력 없음으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 96,040,000원이고, 최근 거래 186,000,000원의 51.6%까지 내려와 있습니다.
다만 최근 거래가 1건뿐이고 최근 가격 추세가 -31.1%이며, 이미 3회 유찰됐다는 점은 분명한 경고 신호입니다. 과거 270,000,000원 거래나 전체 평균 242,000,000원보다 현재 시장을 더 잘 반영하는 186,000,000원을 기준으로 보고, 세금 압류와 실제 점유·명도 상태까지 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다.
