실제 임차인은 김선웅 1명이지만 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 실질취득도 현재 최저가인 137,200,000원입니다. 최근 12개월 거래 186,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격이 과거 거래보다 31.1% 하락한 점과 거래 표본이 적은 오피스텔이라는 점을 함께 봐야 합니다.
부산지방법원 2025타경21410. 부산진구 부전동 성원더프라임아파트 10층 1002호로, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사에이치엔드에스로 2021년 11월 30일 거래가액 270,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2022년 2월 18일 부전1동새마을금고 근저당권, 채권최고액은 119,900,000원입니다.
권리의 핵심은 임차인 김선웅입니다. 보증금은 150,000,000원이고 임대차계약일은 2022년 1월 27일, 확정일자는 등기 내용상 2022년 2월 14일, 주민등록·점유개시는 2022년 2월 18일입니다. 제공된 권리판정은 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음입니다. 2025년 6월 9일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수됐지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21410 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 중 10층 · 남향 |
| 전용면적 | 77.2695㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이치엔드에스 (2021.11.30. 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부전1동새마을금고 / 110,064,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.5억이 있어도 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선웅 실제 임차인 1명 | 2022.02.18 건물 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 확정 미상 배당요구 2025.06.09 | 인수 0원 |
김선웅의 임차권등기에는 임차보증금 150,000,000원, 임대차계약일 2022년 1월 27일, 주민등록일자·점유개시일자 2022년 2월 18일이 기재돼 있습니다. 그러나 권리판정상 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 임차권등기도 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 낮아졌지만 시장도 31.1% 하락했다
같은 단지 성원더프라임아파트의 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 242,000,000원이지만 2021~2022년의 270,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2026년 1월 4층 186,000,000원 1건이며, 최신 거래도 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 77.27㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2022.04 | 77.27㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 77.27㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 186,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 137,200,000원은 최근 12개월 평균 186,000,000원의 73.8%입니다. 금액 차이는 48,800,000원입니다. 다만 최근 가격은 과거 거래군보다 31.1% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 242,000,000원 대비 56.7%라는 숫자만 근거로 큰 폭의 저평가라고 판단하면 안 됩니다. 현재 가격 메리트는 존재하지만, 하락한 최근 시세 186,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 부전1동새마을금고 | 119,900,000원 | 119,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,579,200원 |
현재 최저가 137,200,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 119,900,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,579,200원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 137,200,000원 | 119,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 25,988,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 54,282,104원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 조사돼 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 10층이며 사용승인일자는 2016.04.18입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·가스난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 집합건축물대장상 용도도 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 76세대, 확인 실거래 3건·최근 12개월 1건으로 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -31.1%여서 출구가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 여부 재확인. 김선웅의 주민등록·점유개시는 2022.02.18이고 권리판정은 말소기준권리 이후로 대항력 없음입니다. 입찰 전 등기 접수순위와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 배당 예상의 정확도가 올라갑니다.
- 최근 시세 기준. 과거 270,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 242,000,000원보다 최근 12개월 186,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 거래군보다 31.1% 낮습니다. 현재 최저가 137,200,000원의 할인율만 보고 과거 가격 회복을 전제로 하면 안 됩니다.
- 임대·내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대관계와 내부마감재를 조사하지 못했습니다. 현장 상태와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 최신 거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 하락장 속 출구가격
이 사건은 보증금 150,000,000원의 임차인이 있어 숫자만 보면 인수형처럼 보이지만, 제공된 권리판정상 김선웅의 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 137,200,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 186,000,000원의 73.8%로 내려와 있어 신건 감정가보다 현실적인 구간에 진입했습니다. 다만 시세 자체가 과거보다 31.1% 하락했고, 최근 12개월 거래가 1건뿐인 76세대 오피스텔이라는 점은 분명한 제약입니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 할인은 존재하나 하락 추세와 낮은 거래 밀도를 감안해 보수적으로 접근”입니다.
