인천지방법원 2025타경505497. 인천 서구 마전동 ‘타워팰리스’ 1동 3층 304호, 전용 49.7006㎡ 도시형생활주택입니다. 감정평가 요항표상 공부상 이용상태도 도시형생활주택으로 확인됩니다. 이 물건의 함정은 5회 유찰된 최저가 84,280,000원만 보면 매우 싸 보인다는 점입니다. 그러나 등기부에는 임차보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 임차인 김대현의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.01.11, 확정일자는 2021.12.06입니다. 말소기준으로 선언된 2023.02.21 국 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인 구조입니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가만 보아서는 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차 기준 배당표는 임차인에게 82,362,960원이 배당되고, 부족분 107,637,040원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가 84,280,000원에 받는 것이 아니라, 룰상 191,917,040원에 취득하는 물건으로 비교해야 합니다. 여기에 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어 그 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 볼 여지가 생기지만, 확약은 이 김대현 주택임차권등기에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로 534, 1동 3층304호 (마전동,타워팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 49.7006㎡ · 철골콘크리트조, 철근콘크리트(평지붕)지붕 7층 중 3층 |
| 소유자 | 조영배 (2022.02.03. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,183,507원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권 + 확약 검증형
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 김대현은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있으므로 보증금은 별도로 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기부상 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 명세서 notes에는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다. 따라서 이 임차권등기에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 볼 여지가 있지만, 원본 확약의 범위·조건·말소 실행 여부를 확인하지 않으면 룰상 미배당 107,637,040원 위험을 가격에 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — “최저가”가 아니라 “실질취득”
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대현 | 3층 304호 49.7006㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 전입 2022.01.11 · 점유 2022.01.11 · 확정 2021.12.06 · 배당요구 2024.02.14 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 검증 실질 0원* / 룰상 107,637,040원 |
전입신고가 말소기준 압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 84,280,000원에서는 집행비용 1,917,040원을 먼저 빼면 임차인 배당은 82,362,960원이고, 보증금 잔액 107,637,040원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 실질취득은 84,280,000원 + 107,637,040원 = 191,917,040원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 8,428만원이 아니라 실질취득 1.919억 기준
타워팰리스 동일 면적대 실거래는 총 4건입니다. 평균은 150,000,000원, 최저는 129,000,000원, 최고는 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 56.2%로 보이지만, 대항력 인수형 룰상 실질취득 191,917,040원으로 비교하면 실거래 평균의 127.9%입니다. 즉 확약을 배제하면 가격 메리트가 아니라 시세 초과 리스크입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 49.9㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2024.06 | 49.87㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2024.01 | 49.88㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2022.02 | 49.7㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 150,000,000원 |
이 물건은 단지 20세대, 사용승인일 2014.11.26의 소규모 도시형생활주택입니다. complex_stats상 평균 유찰 횟수도 4.0회로 나타나며, 현재 물건은 이미 5회 유찰된 상태입니다. 유찰이 많다는 사실 자체가 가격 기회처럼 보일 수 있지만, 대항력 보증금이 크면 유찰은 매수인의 총부담을 줄이지 못합니다. 확약이 완전하게 작동해야만 최저가 자체가 의미를 갖습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,917,040원 |
| 1. 임차인 김대현 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,183,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 보증금 부족분은 107,637,040원입니다. notes상 HUG 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리하되, 룰상 금액은 반드시 별도 검증해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 “검단고등학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 환경입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체로 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 “도시형생활주택”입니다. 토지는 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
- 환금성. 타워팰리스는 총 20세대 소규모 단지이며, 최근 실거래는 4건으로 평균 150,000,000원, 최저 129,000,000원, 최고 190,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 84,280,000원이 아니라, 룰상 미배당 인수 107,637,040원을 더한 실질취득 191,917,040원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 실제로 을구 3번 주택임차권등기 전부를 조건 없이 말소시키는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있어도 낙찰 후 말소 실행 시점과 필요서류, 점유 이전 여부를 확인해야 합니다.
- 확약 밖 리스크. 확약은 김대현 임차권등기에만 적용됩니다. 데이터에 없는 별도 점유자·관리비·당해세는 원본으로 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 20세대, 실거래 표본 4건이므로 매도 시 환금성과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “확약이 진짜인지”가 먼저다
이 물건은 5회 유찰되어 최저가가 84,280,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 보증금 190,000,000원 임차권등기가 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정되고, 현재 회차 룰상 실질취득은 191,917,040원입니다. 이는 실거래 평균 150,000,000원보다 높습니다. 다만 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어, 이 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 볼 여지가 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 위험하지만 확약으로 풀릴 수 있는 물건, 가격은 확약 검증 후에야 판단 가능한 물건입니다.
