전주지방법원 2025타경289. 대상은 정읍시 소성면 신천리 902·903·904의 3필지와 1동 건물을 묶어 매각하는 물건입니다. 토지 3필지는 일단지 세장형의 공업용 건부지로 이용 중이고, 건물은 공장 및 사무실, 재활용품집하장, 폐수처리장으로 사용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며 제시외 건물과 기계기구목록도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2023년 6월 22일 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 3,240,000,000원입니다. 같은 날 하나은행의 2,760,000,000원 및 600,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 경매개시결정·가압류·압류가 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 4,263,959,000원에 매각될 경우 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 갑구 2번에는 별도로 중요한 문구가 있습니다. 이 부동산은 보조금이 지원돼 있으며 2028년 11월 15일까지 정읍시장의 승인 없이 보조금 교부 목적과 다른 용도로 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보 제공을 할 수 없다는 금지사항입니다. 이 등기사항은 제공된 권리자료에서 매각으로 소멸한다고 표시돼 있지 않으므로, 입찰 전 그 효력과 경매매수인에 대한 적용 여부를 반드시 원문과 관계기관에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경289 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 소성면 신천리 902, 903, 904 1동 · 전북특별자치도 정읍시 소성면 식품특화로 120 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 · 재활용품집하장 · 폐수처리장 |
| 토지 | 공장용지 · 4,422.1㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사치즈팩토리 |
| 감정가 / 최저가 | 6,091,369,600원 / 4,263,959,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 5,055,185,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항은 별도 확인
말소기준권리는 2023.06.22. 하나은행 근저당권입니다. 제공된 권리자료에서는 이 근저당 및 같은 날의 후순위 근저당, 2025.07.15. 임의경매개시결정, 이후 서울보증보험주식회사· 유대혁·씨앤테크 주식회사 가압류와 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 정읍시의 2025.12.01. 압류는 2026.07.09. 말소등기까지 완료됐습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 주거용 아파트처럼 “임차인 문제 없음”으로 단정하기보다 현장 점유자·사용자 및 실제 임대차관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 30% 할인됐지만 시세 검증 자료가 없다
감정가는 6,091,369,600원, 현재 최저매각가는 4,263,959,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격 자체는 1,827,410,600원 낮아졌습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장·토지·기계기구 등이 결합된 일괄매각이고 농공단지 내 특정 목적 시설이라는 점 때문에, 실제 환금성은 일반 주거용 부동산보다 개별성이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,263,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,039,590원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,240,000,000원 | 3,240,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 978,919,410원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 661,060,400원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 유대혁 | 89,210,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 씨앤테크 주식회사 | 206,065,764원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 7,556,336,164원 중 4,218,919,410원이 배당되고, 미배당액은 3,337,416,754원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리에 소재하는 “소성식품특화 농공단지” 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장과 공업나지가 주를 이룹니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 정읍-고창간 22번 국도가 있어 주변지역 이동이 수월하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공장 및 사무실, 재활용품집하장, 폐수처리장으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층과 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 기본 전기설비와 공장·사무실 건물에 위생·소화·냉방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4,422.1㎡ 공장용지이며 계획관리지역, 지구단위계획구역, 농공단지에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공시지가는 42,900원/㎡입니다.
- 제한. 농업진흥구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 공장·토지·기계기구 등을 함께 취득하는 농공단지 물건으로, 일반 주거용 부동산처럼 실거래 평균을 이용한 즉시 비교가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보조금 금지사항 확인. 2028.11.15.까지 정읍시장 승인 없이 목적 외 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다는 갑구 2번의 경매 후 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 요항의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 3필지 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 기계기구목록도 포함됩니다. 목록·현존 여부·상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 공장·토지 거래와 시설가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지·농업진흥구역 저촉·가축사육제한구역 등의 실제 사업상 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 3,337,416,754원은 채권자의 미회수액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 기계기구목록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 제한사항
이 사건은 감정가 6,091,369,600원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 4,263,959,000원까지 내려왔습니다. 금전채권만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 일반 아파트처럼 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다.
농공단지의 공장·토지·기계기구를 일괄 취득하는 물건이고 임대관계는 미상이며, 무엇보다 2028년 11월 15일까지 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 제한하는 보조금 관련 등기사항이 존재합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재의 30% 할인율 자체를 투자 매력으로 환산할 수 없습니다. 배당상 인수는 0원이지만, 활용 제한과 환금성 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
