부산지방법원 2025타경21635. 부산 중구 보수동1가 신도팰리스 602호, 전용 83.1㎡ 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사신도건설이고, 2021년 소유권보존 뒤 우리자산신탁주식회사로 신탁됐다가 같은 해 신탁등기가 말소돼 다시 소유자에게 귀속된 이력이 있습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 감정가의 11.76%까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 등기 데이터상 말소기준은 2025.03.21. 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2021.07.16. 장태희 명의 전세권 210,000,000원은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다. 이 선순위 권리가 현재 가격 구조를 사실상 지배합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21635 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 83.1㎡ · 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사신도건설 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 30,471,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장태희 / 161,221,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 2021.03.31 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 210,000,000원이 핵심
2021.07.16. 설정된 장태희 전세권은 전세금 210,000,000원, 범위는 건물 전부 83.1㎡입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 이 전세권에 29,522,522원이 배당되고 180,477,478원이 남습니다. 등기 권리 판정이 이 전세권을 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 분류하고 있으므로, 최저가만을 취득원가로 보는 방식은 맞지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력과 미상 항목을 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장태희 · 602호 | 2021.06.07 | 미상 | 있음 | 미상 | 전세권 별도 인수 |
| (주)새한개발, 도선희 · 602호 | 2021.04.13 | 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 2,000,000원 인수 |
| 점포 · 주거 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
장태희는 2021.06.07. 전입해 말소기준일인 2025.03.21.보다 앞서고, 배당요구도 2025.04.08. 접수돼 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 별도로 2021.07.16. 설정된 210,000,000원 전세권이 존재하므로 임차보증금 미상 문제와 등기된 전세권 인수 문제를 같은 항목으로 합쳐 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 15%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
신도팰리스 동일 면적권 실거래는 2026년 5월 8건으로, 200,000,000원에서 210,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 203,125,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.1㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 203,125,000원 |
최저매각가 30,471,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 15.0%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 선순위 전세권 미배당분과 별도 임차보증금 인수를 포함하면 확인 가능한 실질취득은 최소 212,948,478원으로, 최근 12개월 평균 203,125,000원의 약 104.8%, 최신 거래 200,000,000원의 약 106.5%입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 확인가능 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 30,471,000원 | 29,522,522원 | 180,477,478원 | 212,948,478원 |
| 7회 유찰 시 | 21,329,700원 | 20,545,765원 | 189,454,235원 | 212,783,935원 |
| 8회 유찰 시 | 14,930,789원 | 14,262,035원 | 195,737,965원 | 212,668,754원 |
실질취득 계산은 각 회차 매각가 + 장태희 전세권 210,000,000원의 미배당분 + (주)새한개발, 도선희 보증금 2,000,000원 인수를 합산한 값입니다. 장태희 임차보증금과 점포 점유관계의 미상 금액은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,478원 |
| 인수 · (주)새한개발, 도선희 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 전세권 · 장태희 | 210,000,000원 | 29,522,522원 |
| 갑구 5번 가압류 · 추연주 | 115,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 325,600,000원, 예상 배당은 29,522,522원이며 미배당은 296,077,478원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 대상 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 중부산세무서 남동측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 1~2미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1㎡당 1,663,000원입니다.
- 규모. 신도팰리스는 8세대이고 2021.03.31. 준공됐습니다. 최근 실거래 표본은 2026년 5월 8건입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 확인가능 실질취득 최소 212,948,478원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 2021.07.16. 장태희 전세권 210,000,000원의 매각 후 존속 및 미배당 승계 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 장태희 임차보증금 확인. 전입은 2021.06.07., 배당요구는 2025.04.08.이지만 임차보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 별도 2,000,000원 인수. (주)새한개발·도선희는 2021.04.13. 전입, 보증금 2,000,000원이며 대항력 있음·우선변제권 없음으로 전액 매수인 인수 구조입니다.
- 점포 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 추가 유찰 효과 착시. 7회·8회 유찰돼 매각가가 더 내려가도 전세권 미배당분이 증가해 확인가능 실질취득은 약 212,000,000원대에 머뭅니다.
맺으며 — “30,471,000원”보다 “212,948,478원 이상”을 봐야 한다
이 사건은 6회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 11.76%까지 내려온 최저가 때문에 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리 구조를 합치면 전혀 다른 모습입니다. 장태희 전세권 210,000,000원이 선순위 인수로 판정돼 있고, 현재 회차 배당 후 남는 금액은 180,477,478원입니다. 여기에 별도 대항력 임차보증금 2,000,000원을 더하면 확인 가능한 인수만 182,477,478원입니다.
따라서 현재 회차의 확인가능 실질취득은 최소 212,948,478원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 203,125,000원과 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 게다가 장태희 임차보증금과 점포 점유관계에는 아직 미상 항목이 남아 있습니다. 이 사건에서 핵심 지표는 낮아진 최저가가 아니라 매각 후 남는 권리와 점유 부담을 합친 총취득원가입니다.
