62,186,000원
부산지방법원 2025타경21635. 부산 중구 보수동1가 신도팰리스 6층 602호, 전용 83.1㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 259,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 62,186,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가보다 196,814,000원 낮은 물건이지만, 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 권리까지 합친 실질취득액입니다.
등기부에는 2021.07.16. 장태희 명의의 전세권 210,000,000원이 설정돼 있습니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2025.03.21. 임의경매개시결정이며, 전세권은 그보다 앞선 권리로 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,519,348원을 뺀 60,666,652원만 전세권자에게 배당되므로, 전세권 미배당액은 149,333,348원입니다.
또한 2021.04.13. 전입한 “(주)새한개발, 도선희”의 보증금 2,000,000원도 대항력 있는 별도 점유관계로 정리돼 전액 인수됩니다. 따라서 확인되는 최소 인수액은 149,333,348원 + 2,000,000원 = 151,333,348원, 최소 실질취득액은 62,186,000원 + 151,333,348원 = 213,519,348원입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 점유관계는 이 금액에 포함하지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21635 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 제6층 제602호 도로명: 부산광역시 중구 고가길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 83.1㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사신도건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 62,186,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장태희 / 161,221,230원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 준공 / 규모 | 2021.03.31. · 신도팰리스 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2025.05.01. 추연주가 설정한 가압류 115,600,000원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 전세권 배당에 사용돼 예상배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
② 점유·임차관계 — 확정 인수와 미상 위험이 함께 있다
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 조사된 점유관계는 장태희, “(주)새한개발, 도선희”, 상세가 확인되지 않은 ‘점포’ 등 3건입니다. 장태희의 임차보증금은 별도로 확인되지 않았으므로 등기된 전세금 210,000,000원과 중복 합산하지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장태희 | 602호 / 주거 | 2021.06.07. | 미상 전세권 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 배당요구 2025.04.08. · 전세권 미배당 인수 위험 |
| (주)새한개발, 도선희 | 602호 / 용도 미상 | 2021.04.13. | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 배당 0원 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 점포 | 부분 미상 / 주거 기재 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 전입일·보증금 확인 전 인수액 산정 불가 |
+ 장태희 전세권 미배당 149,333,348원
+ (주)새한개발·도선희 보증금 2,000,000원
= 최소 213,519,348원
‘점포’의 미상 보증금이나 추가 인수액은 포함되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 213,519,348원으로 봐야 한다
신도팰리스 전용 83.1㎡ 및 84.72㎡의 2026년 5월 실거래 8건은 200,000,000원~210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 203,125,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.1㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 83.1㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 203,125,000원 |
최저가 62,186,000원만 비교하면 최근 평균의 30.6%로 보이지만, 이는 선순위 인수를 제외한 착시입니다. 최소 실질취득액 213,519,348원은 최근 12개월 평균보다 10,394,348원 높고, 평균의 105.1%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교하면 13,519,348원 높은 106.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,519,348원 | - |
| 별도 인수 · (주)새한개발, 도선희 | 2,000,000원 | 0원 | 2,000,000원 인수 |
| 을구 1번 전세권 · 장태희 | 210,000,000원 | 60,666,652원 | 149,333,348원 |
| 갑구 5번 가압류 · 추연주 | 115,600,000원 | 0원 | 115,600,000원 미배당 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 325,600,000원 중 채권자 배당액은 60,666,652원, 미배당 합계는 264,933,348원입니다. 미배당액 전체가 매수인 인수되는 것은 아니며, 가압류 추연주 부분은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 매수인 인수는 선순위 전세권 미배당액과 별도 대항력 보증금을 합한 최소 151,333,348원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 확인되는 총 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 24% | 62,186,000원 | 60,666,652원 | 151,333,348원 | 213,519,348원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 43,530,200원 | 42,346,656원 | 169,653,344원 | 213,183,544원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 30,471,139원 | 29,522,658원 | 182,477,342원 | 212,948,481원 |
5회 유찰 시 매각가는 43,530,200원으로 내려가지만 전세권 미배당액이 늘어 실질취득 하한은 213,183,544원입니다. 6회 유찰 시에도 212,948,481원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어, 총 부담은 약 2.13억원으로 고정됩니다. 여기에 ‘점포’의 미상 보증금이 확인되면 총액은 더 올라갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 업무시설과 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 위치. 부산광역시 중구 보수동1가 중부산세무서 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 1~2m 도로에 접합니다. 토지 현황은 급경사·사다리형, 소로 한 면 접면으로 정리돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 281.6㎡, 공시지가는 1,663,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2021.07.16. 설정된 장태희 전세권 210,000,000원의 현재 존속, 배당요구 효력, 미배당액 인수 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 장태희가 전세권자·점유자·신청채권자로 함께 나타나는 구조입니다. 전세금 지급 증빙과 경매 신청채권 161,221,230원의 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 별도 보증금 2,000,000원. “(주)새한개발, 도선희”는 전세권과 별개의 대항력 점유관계로 정리돼 있으므로 중복 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점포 점유관계. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 대항력을 단정할 수는 없지만 추가 인수 위험이므로 금액 확인 전에는 213,519,348원을 최종 총액으로 보면 안 됩니다.
- 가격 상한. 확인되는 최소 실질취득액만으로도 최근 평균 203,125,000원보다 높습니다. 명도비·체납관리비·취득 부대비용까지 고려하면 가격 여유가 더 줄어듭니다.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 6,218,600원입니다. 법원이 정한 실제 보증금과 납부방식은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 복수 점유관계가 조사돼 있으므로 각 점유자의 실제 사용 부분과 인도 가능성, 공용부분 체납관리비를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가에서 76.0% 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 전세권 210,000,000원이 존재하고, 현재 배당으로 충당되지 않는 149,333,348원이 인수 위험으로 남습니다. 별도 대항력 보증금 2,000,000원까지 더하면 최소 실질취득액은 213,519,348원입니다.
이는 최근 실거래 평균보다 10,394,348원 높고, 최신 거래보다 13,519,348원 높습니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어든 만큼 전세권 미배당액이 증가해 실질취득액은 거의 내려가지 않습니다. 게다가 전입일과 보증금이 미상인 점포 점유관계가 있어 최종 인수액은 확정되지 않았습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 권리까지 합치면 최근 시세 이상인 물건으로, 등기된 전세권의 소멸 여부와 미상 점유관계가 명확히 해소되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.