* 매각물건명세서의 특별매각조건이 그대로 적용된다는 전제입니다. 실질취득금액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계로 표시하며 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용은 포함하지 않습니다.
부산지방법원 2025타경22032. 부산 동래구 수안동에 있는 해강스마트빌 4층 402호입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로, 전용면적은 46.48㎡입니다. 현재 소유자는 정영숙이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 130,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 중요한 것은 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건입니다. 임차인 김현아의 임차보증금도 130,000,000원이고, 등기에는 말소기준권리보다 앞선 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권만 보고 판단하면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조이지만, 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건이 명시되어 있습니다. 권리의 일반적인 인수 판정과 실제 매각조건을 구분해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 수안동 334-30, 해강스마트빌 제4층 제402호 도로명: 부산광역시 동래구 충렬대로271번길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 전용 46.48㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 규모 | 해강스마트빌 · 총 8세대 · 사용승인 관련 기준일 2013.01.25 |
| 소유자 | 정영숙 · 2016.02.26 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 | 155,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,500,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 매각기일 · 현재는 경과, 결과 확인 필요) |
| 점유 관련 사항 | 임차권등기 존재 · 감정평가 당시 폐문부재 · 실제 점유 및 인도 상태 확인 필요 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
따라서 일반적인 권리분석에서는 김현아의 선순위 대항력을 인정하고, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 미배당액의 매수인 인수를 검토해야 합니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액을 인수하지 않습니다.
등기부에 등장하는 우리은행, 하나은행, 농협은행의 근저당권은 모두 이미 말소되었습니다. 국민건강보험공단 압류도 2024.07.31 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 주택도시보증공사 가압류를 말소기준으로 하여 부산신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 김현아의 임차권은 말소기준보다 앞서 존재합니다. 등기상 일반적인 인수 판정만으로 결론을 내리지 말고, 매각물건명세서의 특별매각조건을 함께 적용해야 정확한 인수액을 계산할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.3억
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 전유부분 전부 | 전입 2021.09.02 확정 2021.07.19 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 채권 양도·특별조건 실질 인수 0원* |
* 일반적인 배당 산식에서는 현재 최저가 기준 23,819,000원의 미배당 보증금이 발생하지만, 명시된 특별매각조건상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차권등기의 원래 보증금은 130,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 모두 2021.07.19이며, 주민등록일자는 2021.09.02입니다. 당초 임차권등기의 점유개시일은 2021.09.05로 기록되었으나, 2023.10.25 경정등기를 통해 2021.09.02로 정정되었습니다.
이 경정등기는 김현아의 기존 임차권에 대한 점유개시일 정정입니다. 별도의 새로운 임차인이 등장하거나 새로운 보증금이 발생한 것이 아니므로, 실제 임차인은 1명이고 보증금 합계도 130,000,000원으로 계산합니다.
경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권은 임차권자 김현아가 양도한 130,000,000원 채권이며, 이 채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다.
따라서 이 채권과 김현아의 임차보증금을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 양수채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.
입찰 시점의 매각물건명세서와 매각조건을 다시 확인하고, 실제 점유자 및 목적물 인도 상태도 별도로 확인해야 합니다. 배당채권의 귀속과 임차권등기 말소 절차 역시 원본 서류로 확인할 사항입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인율은 미확인
감정가는 155,000,000원이고, 3회 유찰 후 제시된 최저매각가는 108,500,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 하지만 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
해강스마트빌은 총 8세대인 소규모 공동주택이며, 전용 46.48㎡를 기준으로 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 가격 상승·하락 추세를 신뢰성 있게 산출할 수 없는 상황입니다.
특히 8세대 규모의 다세대주택은 대단지 아파트보다 동일 건물 내 비교 거래를 확보하기 어려울 수 있습니다. 매수 후 재매각 가능성과 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 155,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 108,500,000원 | 감정가의 70% |
| 실질취득금액* | 108,500,000원 | 특별조건 적용 · 보증금 인수 0원 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
* 실질취득금액은 현재 최저가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 낙찰가와 보증금 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가와 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,319,000원 |
| 1. 김현아 임차보증금 채권(우선변제) | 130,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 부산신용보증재단 가압류 | 33,958,327원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 산식입니다. 임차보증금 반환채권이 주택도시보증공사에 양도되어 있으므로 표의 임차보증금 채권과 신청채권 130,000,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당금 수령인 및 채권별 배당 귀속은 채권양도 관계와 배당표 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상 매각대금 108,500,000원에서 집행비용 2,319,000원을 제외하면 임차보증금 채권에 대한 예상배당액은 106,181,000원입니다. 보증금 원금 130,000,000원에서 이를 차감하면 23,819,000원이 남습니다.
하지만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 잔액의 인수를 배제합니다. 따라서 명시된 조건이 그대로 적용될 때 매수인의 보증금 인수액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득금액은 부대비용을 제외한 108,500,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 조건은 구분해야 한다
현재는 3회 유찰, 감정가의 70%인 108,500,000원 회차입니다. 추가 유찰 시 제시된 매각가격과 일반 배당 산식상 미배당액은 다음과 같습니다. 단, 실제로 추가 유찰이 발생했는지와 매각조건이 유지되는지는 확인이 필요합니다.
| 회차 | 최저가 | 일반 산식상 미배당* | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (70%) | 108,500,000원 | 23,819,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 (56%) | 86,800,000원 | 45,162,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 (44.8%) | 69,440,000원 | 62,209,920원 | 0원 |
* 각 회차에 제시된 미배당 추정치입니다. 집행비용과 실제 배당 결과에 따라 최종 부족액은 달라질 수 있습니다. 특별매각조건이 유지된다는 전제에서 매수인이 인수하는 해당 보증금 잔액은 0원입니다.
일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가격이 하락하면 보증금 배당액이 감소하고 매수인의 인수액이 늘어나므로, 낙찰가만 내려간다고 실질취득금액이 그만큼 감소하지 않습니다.
이 사건은 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 있기 때문에 같은 방식으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 특별조건으로 인수 위험이 해소되었다는 사실과 물건의 시세에 비해 낙찰가가 저렴한지는 별개의 문제입니다. 실거래 근거 없이 다음 회차의 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 수안동 소재 내성초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 4호선 낙민역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감이며, 위생·급배수시설, 승강기, 소방설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 서측 약 5m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 공동주택 부지입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에도 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,720,000원/㎡이며, 건축물 관련 위반 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택입니다. 같은 건물에서 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 인근 유사 면적·건축연도·입지의 다세대주택 거래와 실제 매물가격을 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 및 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인에 제약이 있었으며 임대관계도 미상으로 기재되었습니다. 실내 상태와 현재 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
현재 물건도 3회 유찰되었습니다. 다만 이 기록만으로 유찰 원인을 가격, 권리, 점유 또는 물건 상태 중 어느 하나로 단정할 수는 없습니다. 실제 매수 수요와 환금성은 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 문구를 최종 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 김현아의 임차권이 선순위로 등기되어 있으므로, 특별매각조건에 따른 매수인 불인수와 별개로 매각 후 등기 정리 및 말소 절차를 확인하세요.
- 채권양도 및 중복 계산 방지. 김현아의 보증금 130,000,000원과 주택도시보증공사가 양수한 같은 반환채권을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 현재 점유자 및 명도. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 폐문부재였습니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도가 가능한지, 명도에 필요한 기간과 비용을 확인하세요.
- 매각기일 및 진행 결과. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 기일이 이미 경과했으므로 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 이후 매각일정 및 조건을 법원에서 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 제한된 만큼 누수·결로·설비·수선 상태와 추가 비용을 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능성, 각종 체납금 및 실제 정산 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당관계 서류 및 최종 매각조건을 확인하세요.
다만 실제 점유와 인도, 임차권등기 정리, 배당채권 귀속 및 매각조건 유지 여부는 확인해야 합니다.
3회 유찰된 8세대 다세대주택으로, 직접 비교할 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 가격·내부 상태·환금성 검증이 끝나기 전에는 단순한 할인율만으로 입찰가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “보증금 인수는 0원, 가격 검증은 아직 남았다”
이 사건은 선순위 임차권만 보고 판단하면 130,000,000원의 임차보증금 때문에 매수인이 상당한 잔액을 인수할 수 있다고 해석하기 쉽습니다. 실제로 현재 최저가를 기준으로 일반 배당을 계산하면 23,819,000원의 미배당 보증금이 발생합니다.
그러나 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득금액은 부대비용을 제외한 108,500,000원입니다.
그럼에도 물건은 이미 3회 유찰되었고, 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 최종 매각조건, 임차권 정리, 실제 점유와 내부 상태, 주변 실거래 및 매각 진행 결과를 확인하는 것이 핵심입니다.
