부산지방법원 2025타경22032. 부산 동래구 수안동 해강스마트빌 4층 402호로, 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층에 있고, 소유자 정영숙은 2016.02.26. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 임차권이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차권의 미배당 잔액을 누가 부담하느냐입니다. 임차인 김현아의 전입일은 2021.09.02., 확정일자는 2021.07.19.로 말소기준인 2024.09.20. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 양수채권 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 수안동 334-30, 해강스마트빌 제4층 제402호 도로명: 부산광역시 동래구 충렬대로271번길 23 |
| 물건종류 / 구조 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 정영숙 (2016.02.26. 매매, 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (2회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 현장 확인 | 폐문부재 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
과거 설정됐던 우리은행·하나은행·농협은행 근저당은 각각 일부포기 또는 해지로 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2024.07.31. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.09.20. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 이후의 부산신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 전유부분 전부 | 계약 2021.07.19. 전입·점유 2021.09.02. 임차권등기 2023.09.06. | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2021.07.19.·배당요구 | HUG에 채권 양도 | 0원* |
2023.10.25.의 을구 7-2번은 별도 임차인이 아니라, 기존 7번 김현아 임차권의 점유개시일을 2021.09.02.로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며 실제 임차인은 1명입니다.
* 특별매각조건은 주택도시보증공사가 김현아에게서 양수한 임차보증금 반환채권에 적용됩니다. 현장은 폐문부재이고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 임차권등기의 말소·인도 절차는 매각물건명세서 원문 및 현장조사로 확인해야 합니다.
③ 회차별 취득구조 — 보증금 미배당과 실질 인수
현재 최저가 155,000,000원에서는 집행비용 2,970,000원을 제외하고도 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정돼, 일반 산식상 인수액도 0원입니다. 다음 회차에서 가격이 124,000,000원 또는 99,200,000원으로 내려가면 일반적인 대항력 임차인 산식상 미배당 잔액이 발생하지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 해당 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 일반 산식상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·100% | 155,000,000원 | 0원 | 0원* | 155,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 124,000,000원 | 8,536,000원 | 0원* | 124,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 99,200,000원 | 32,985,600원 | 0원* | 99,200,000원 |
④ 시세·환금성 — 가격 메리트를 단정할 수 없다
해강스마트빌은 2013.01.25. 준공된 8세대 규모의 공동주택입니다. 확인된 시세 자료에서는 분석 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 확보되지 않았고, 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 155,000,000원이 현재 시장가격보다 높거나 낮다고 수치로 단정할 근거가 없습니다.
| 건물명 | 해강스마트빌 |
|---|---|
| 총세대수 | 8세대 |
| 사용승인 | 2013.01.25. |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 경매 매각률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 |
⑤ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 김현아 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 450,240,000원 | 22,030,000원 |
| 3. 하나은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 농협은행 근저당 | 84,700,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 부산신용보증재단 가압류 | 33,958,327원 | 0원 |
| 7. 신청채권자 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
추정 배당에서는 집행비용과 김현아 임차보증금이 우선 충당되고, 우리은행 항목에 22,030,000원이 배당된 뒤 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액은 780,898,327원, 채권자 배당액은 22,030,000원, 총 미배당액은 758,868,327원입니다.
등기부에는 우리은행·하나은행·농협은행 근저당의 말소 이력이 확인되므로, 위 배당표는 제공된 추정 순위를 그대로 표시한 참고치입니다. 실제 배당순위와 채권액은 법원의 배당요구종기·채권계산서·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 수안동 내성초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 4호선 낙민역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 서측 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 169.0㎡, 공시지가는 2,720,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 승강기·소방설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모로 거래표본이 제한적이며, 동일 면적 실거래가 확인이 되지 않아 매도기간과 적정 매도가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 양수채권 130,000,000원 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 문구와 적용 범위를 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 김현아 임차권등기의 말소 주체·필요서류·인도 시점을 법원과 주택도시보증공사에 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현장 방문·관리주체 탐문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 유찰 횟수와 최저가 대조. 2회 유찰에도 최저가가 감정가 100%로 표시돼 있으므로 최신 매각기일 공고와 저감률을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물·인근 다세대의 실제 매물가와 최근 거래가를 조사해 감정가 155,000,000원의 적정성을 별도로 산정하세요.
- 소규모 공동주택 관리. 공용부분 관리상태, 장기수선·누수·승강기 유지비, 체납 관리비를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 과거 근저당 말소 이력과 추정 배당항목이 함께 나타나므로 등기부·채권계산서·배당요구내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 좋은 가격은 별개다”
이 물건은 표면적으로 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 그대로 적용된다면 알려진 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 넘어오지 않습니다. 권리 핵심은 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰 기록에도 최저가가 감정가와 동일하고, 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않으며, 총 8세대 규모라 환금성 자료도 제한적입니다. 따라서 이 사건은 권리조건은 확인 가능하지만 가격 메리트는 입증되지 않은 물건입니다. 특별매각조건의 원문, 현재 점유관계, 최신 최저가, 인근 다세대 거래가를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.