부산지방법원 2025타경22033. 부산 동래구 낙민동 ‘부일스톤캐슬’ 5층 502호, 전용 46.46㎡의 공동주택 아파트-도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “대항력 있는 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김지연의 임대차계약은 2021.10.02, 확정일자는 2021.10.05, 점유개시는 2021.11.01, 주민등록은 2021.11.04이고 보증금은 200,000,000원입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.05.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 결정적인 특별조건이 붙어 있습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 김지연으로부터 양도받은 임차보증금 반환채권 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않더라도, 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건입니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형처럼 “낙찰가 + 미배당 보증금”을 실질취득가로 잡아서는 안 되고, 이 사건에서는 현재 회차 기준 실질 인수액 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 5층 502호 · 충렬대로255번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택) · 전용 46.46㎡ · 지하1층 지상12층 중 5층 |
| 소유자 | 정영숙 (2017.07.21. 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
등기부상 과거 부산은행 근저당권 2건은 2017.07.12 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2024.07.31 해제되어 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 선순위 권리는 김지연의 임차권입니다. 임차권등기는 2023.12.21 접수됐지만, 그 기초가 되는 임대차의 확정일자·점유·전입은 모두 2021년으로 2025.05.22 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 실제 임차인 1명 | 제502호 전유부분 전부 | 200,000,000원 | 2021.11.04 / 2021.10.05 | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.435억, 그러나 거래 표본은 오래됐다
부일스톤캐슬은 총 29세대, 2017.05.26 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 제공된 동일 면적권 실거래 표본은 2건으로, 2021.06 전용 46.46㎡ 7층 228,000,000원, 2022.05 전용 44.92㎡ 11층 170,000,000원입니다. 시세 통계상 평균은 199,000,000원, 최저 170,000,000원, 최고 228,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 44.92㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 46.46㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 시세 통계 평균 | 46.46㎡ | 2건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 143,500,000원은 시세 통계의 최근12개월 평균 199,000,000원 대비 72.1%입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 매수인 인수액이 0원이므로, 가격 비교 역시 최저가와 동일한 실질취득 143,500,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다. 다만 가장 최근 거래월 자체가 2022.05이고 표본도 2건뿐이므로, 단순히 72.1%라는 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 59,309,000원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 200,000,000원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 143,500,000원 | 59,309,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 114,800,000원 | 87,607,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 91,840,000원 | 110,213,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙민초등학교 북서측 인근. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 4호선 낙민역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공동주택(아파트-도시형생활주택)이며, 건물은 지하1층·지상12층 철근콘크리트 구조입니다. 사용승인일은 2017.05.26입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 부일스톤캐슬은 29세대이며, 제공된 동일 면적권 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래가 2022.05인 만큼 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시가 없고, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·공동현관·도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 핵심은 보증금 잔액을 매수인이 인수하지 않는 조건입니다. 매각물건명세서의 특별조건 적용 범위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 김지연의 주택임차권등기가 존재하므로, 특별매각조건과 함께 임차권등기의 실제 처리 절차를 원본 서류에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 최신성 점검. 실거래 표본은 2021.06·2022.05의 2건뿐입니다. 199,000,000원 평균이나 72.1% 비율만으로 현재 시세를 확정하지 말고 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 권리 외에 물건 상태·수요·거래성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 관리비·현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유관계와 미납 관리비 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 판단하면 틀린다
이 사건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당한 인수 위험이 있어 보입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가에서 59,309,000원의 부족분을 만들어냅니다. 그러나 매각물건명세서가 그 부족분을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건으로 정리하고 있어, 현재 회차 실질취득은 143,500,000원, 매수인 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
가격만 보면 143,500,000원은 제공된 시세 통계 평균 199,000,000원의 72.1%입니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022.05이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 매력도는 오래된 실거래 자료만으로 확정하기 어렵다는 점이 남습니다. 이 물건은 권리의 함정보다 특별조건의 정확한 적용과 현재 시장가격 검증이 최종 판단의 핵심입니다.
