부산지방법원 2025타경22033. 부산 동래구 낙민동 부일스톤캐슬 5층 502호, 전용 46.46㎡의 공동주택(아파트-도시형생활주택)입니다. 2017년 5월 26일 사용승인된 지하 1층·지상 12층 건물로, 소유자 정영숙이 2017년 7월 21일 거래가 216,000,000원에 취득했습니다. 주택도시보증공사가 200,000,000원의 임차보증금 반환채권을 근거로 강제경매를 신청한 구조입니다.
말소기준권리는 2017년 6월 2일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,524,000,000원으로 본 물건 외 부동산이 포함된 공동담보권이며, 같은 날 채권최고액 1,200,000,000원의 부산은행 근저당권도 설정됐습니다. 두 근저당권과 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 5층 502호 부산광역시 동래구 충렬대로255번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트-도시형생활주택) · 전용 46.46㎡ · 지하1층 지상12층 중 5층 |
| 소유자 | 정영숙 (2017.07.21. 거래가 216,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (2회 유찰·현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2017.06.02. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,524,000,000원 |
① 권리 흐름 — 특별매각조건으로 인수 0원
말소기준인 부산은행 근저당권보다 뒤에 전입한 임차권자 김지연은 대항력이 없습니다. 임차권등기도 말소기준권리 이후인 2023년 12월 21일 접수돼 매각으로 소멸합니다. 임차보증금 반환채권 200,000,000원은 김지연이 주택도시보증공사에 양도했고, 주택도시보증공사가 경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·계약 정보 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김지연 제502호 전유부분 전부 | 임대차계약 2021.10.02 점유개시 2021.11.01 전입 2021.11.04 확정일자 2021.10.05 배당요구 2023.12.21 | 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계: HUG 양도채권 배당요구 완료 |
김지연의 전입신고일 2021년 11월 4일은 말소기준권리 설정일인 2017년 6월 2일보다 늦으므로 선순위 근저당권자와 매수인에게 대항할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김지연에게서 양도받은 보증금 반환채권으로 경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제
부일스톤캐슬은 총 29세대이며, 비교 면적 46.46㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 비교 기준으로 제시된 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2022년 5월 170,000,000원입니다. 현재 실질취득가 205,000,000원은 최근 평균의 103.0%로, 최근 평균과 최신 거래보다 모두 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 44.92㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 46.46㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 199,000,000원 |
전체 평균 199,000,000원만 보면 차이가 크지 않아 보일 수 있지만, 최신 거래 170,000,000원과 비교하면 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 인수액이 0원이라는 권리상 장점은 현재 가격이 최근 시세 이상이라는 사실을 상쇄하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 부산은행 · 을구 1번 근저당권 | 1,524,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 부산은행 · 을구 2번 근저당권 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,924,000,000원 중 채권자 예상배당은 201,330,000원이며, 미배당액은 2,722,670,000원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만 특별매각조건에 따라 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙민초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 4호선 낙민역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물로 2017년 5월 26일 사용승인됐으며, 승강기·도시가스 개별난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 5m 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,467,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 29세대 소규모 단지이고 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 판단 시 평균값보다 실제 거래 시점과 매수 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미변제 보증금 반환채권을 매수인이 인수하지 않는 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권자 점유 확인. 임차권등기와 별개로 김지연의 현재 점유 여부, 퇴거 상태와 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 현재 205,000,000원은 최근 평균 199,000,000원의 103.0%이며 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 공동담보목록 제2017-170호 및 제2017-171호와 연결돼 있으므로 배당과 채권 범위를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부에 따라 실제 비용과 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원도 비싼 가격을 싸게 만들지는 않는다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 김지연의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 보증금 반환채권을 전액 배당받지 못하더라도 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 권리상 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 실질취득가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 103.0%이며, 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 상태에서도 최저가가 감정가 100%로 유지되고, 단지는 29세대·실거래 2건에 그칩니다. 결론은 권리는 합격이지만 현재 가격은 보류입니다. 특별매각조건만 보고 저가 매수로 오인하지 말고, 시세와 환금성을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.