부산지방법원 2025타경22034. 부산진구 부전동 대원빌라2차 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트), 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 2층입니다. 이 사건의 권리분석은 “임차보증금 2억원”이라는 숫자만 보면 위험해 보이지만, 최종 결론은 그 반대입니다. 배정민은 2022.03.31 전입·점유했고 2022.02.18 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.10.30 하나캐피탈 가압류이므로, 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
실제 배당 시뮬레이션도 최저매각가 108,290,000원에서 집행비용 2,316,060원을 먼저 제하고, 배정민 보증금에 105,973,940원을 배당한 뒤 94,026,060원 부족으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 배정민에게서 양도받은 임차보증금 반환채권 200,000,000원에 관해, 배당에서 전액 변제되지 않아도 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 배당표의 부족액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22034 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 423-9 2층 201호 · 가야대로747번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김봉식 · 2017.11.02 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,241,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘잔액 인수 없음’
말소기준권리는 2023.10.30 접수된 하나캐피탈 주식회사 가압류 31,035,624원입니다. 이어 2023.11.14 주식회사 부산은행 가압류 10,574,541원, 2025.05.22 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 있고 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 배정민의 임차권등기는 2023.11.15 접수됐지만, 전입·점유가 2022.03.31이라 대항력 판단의 기준은 임차권등기 접수일만 볼 수 없습니다.
② 임차관계 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배정민 임차권등기 | 전입·점유 2022.03.31 확정 2022.02.18 배당요구 2023.11.15 | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원 특별매각조건 |
| 김서연 201호 · 주거 | 전입 2024.07.08 확정일자 확인 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 말소기준권리 이후 전입 |
김서연은 2024.07.08 전입으로 말소기준권리인 2023.10.30보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점만 놓고 보면 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사상 확인된 점유관계이므로 실제 인도·명도 상황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 93.0%지만 직접 비교는 제한적
대원빌라2차는 8세대, 사용승인일은 2009.05.25입니다. 가격자료에서 본건 비교 기준면적은 83.73㎡인데, 최근 12개월 확인 거래는 2025.08 47.11㎡·3층·116,500,000원 단 1건입니다. 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 47.11㎡ | 3 | 116,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 불일치 | 1건 | 116,500,000원 |
현재 최저가 108,290,000원은 이 최근 거래금액 대비 93.0%입니다. 숫자만 보면 낮지만, 47.11㎡ 거래와 83.73㎡ 비교 기준면적이 서로 다릅니다. 거래 수도 1건뿐이므로 이를 본건의 직접 시세로 보고 “7% 싸다”라고 해석하는 것은 무리입니다. 이번 사건은 실질취득액보다도 비교 가능한 실거래 표본이 부족하다는 점을 가격 리스크로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 임차인 배정민 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 31,035,624원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 10,574,541원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,241,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 배정민 보증금의 부족분은 94,026,060원으로 나타나지만, 특별매각조건이 이를 매수인이 인수하지 않는다고 명시하므로 최종 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남서측 인근이며, 부근은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 도시철도 서면역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 공동현관기, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 철도보호지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5.5m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대원빌라2차는 8세대이며, 최근 실거래 표본도 1건에 그쳐 거래가 풍부한 단지와 같은 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배정민의 200,000,000원 반환채권 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 말 것. 계산상 부족분 94,026,060원은 존재하지만 본건 특별매각조건상 매수인 인수는 0원입니다.
- 김서연 점유 확인. 2024.07.08 전입으로 대항력은 없지만 현황조사상 확인된 점유관계이므로 실제 점유자와 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 대조. 최근 거래 116,500,000원은 47.11㎡로 비교 기준면적 83.73㎡와 일치하지 않습니다. 면적과 상태가 유사한 별도 비교사례를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 배경을 현장 상태·점유·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2억 임차보증금”보다 특별매각조건이 중요하다
이 사건의 핵심은 숫자만 보면 위험해 보이는 배정민 보증금 200,000,000원입니다. 전입도 말소기준권리보다 빠르기 때문에 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 고정되는 구조를 의심해야 합니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 94,026,060원이 남습니다.
하지만 본건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권이 전액 배당되지 않아도 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 명시되어 있으므로, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 108,290,000원입니다. 권리 측면의 금전 인수는 정리돼 있지만, 4회 유찰·8세대·면적이 맞지 않는 실거래 1건이라는 가격·환금성 문제는 별도로 남습니다. 이 물건은 “임차보증금 때문에 피할 물건”이라기보다, 특별매각조건을 원문으로 확인한 뒤 실제 시세와 환금성을 다시 검증해야 하는 물건입니다.
