특별매각조건으로 주된 보증금 인수는 0원* — 그러나 실질취득 221,000,000원은 가격 검증이 필요하다

부산지방법원 2025타경22034. 부산진구 부전동 대원빌라2차 2층 201호로, 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김봉식이며 2017.10.19. 매매를 원인으로 거래가액 208,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기 연혁에서 실제 남아 있는 최초 압류성 권리는 2023.10.30. 하나캐피탈의 가압류 31,035,624원으로, 이를 말소기준권리로 봅니다.

이 사건의 핵심은 등기된 임차권의 날짜만 보는 것이 아닙니다. 배정민의 임차권등기는 2023.11.15. 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2022.03.31., 확정일자는 2022.02.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이지만, 해당 보증금 반환채권을 양수한 주택도시보증공사의 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수위험은 실질 0원으로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘특별매각조건’이 결론을 바꾼다

과거 등기된 근저당권·전세권·압류 중 상당수는 이미 해지 또는 해제로 말소됐습니다. 따라서 2009년과 2012년의 옛 근저당권이나 전세권을 현재의 인수권리로 다시 계산하면 안 됩니다. 현존 권리 기준 말소기준은 2023.10.30. 하나캐피탈 가압류이며, 그 뒤의 부산은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유관계

김서연은 말소기준일 이후인 2024.07.08. 전입해 현재 확인되는 날짜만으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약서, 점유원인과 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 특별매각조건은 배정민·주택도시보증공사 채권에만 적용되므로, 김서연의 점유·임대차관계를 같은 조건으로 자동 처리해서는 안 됩니다.

② 회차별 실질취득 — 일반 인수 계산보다 특별조건이 우선

* 대항력 임차보증금의 미배당액만 기계적으로 계산한 수치입니다. 배정민이 양도한 주택도시보증공사의 반환채권 잔액은 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 189.7%지만 면적이 달라 더 보수적으로 봐야 한다

확인되는 대원빌라2차 실거래는 2025.08.의 한 건으로, 3층·47.11㎡가 116,500,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 면적은 83.73㎡여서 면적이 일치하지 않으므로 동일 평형 시세로 사용할 수 없습니다.

면적 차이가 커 단순 금액 비교만으로 대상 물건의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다. 그러나 확인 가능한 최근 12개월 거래가 한 건뿐이고, 현재 최저가가 그 거래금액의 189.7%인 상황에서 “2회 유찰됐으니 싸다”라고 평가하는 것도 타당하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 221,000,000원이며, 가격 가점은 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 남서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도 서면역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호이며, 승강기·공동현관기·화재경보·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 5.5m 도로에 접하고, 인접지와 등고 평탄한 사다리형 유사 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.
• 공시지가. 2,898,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 공동주택이고 동일 면적 거래표본이 확인되지 않아 매도기간과 적정가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환채권을 매수인이 인수하지 않는다는 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 김서연 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 현황조사와 임대차계약서, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 예상배당에 과거 말소된 근저당권과 전세권이 포함되어 있으므로 최신 등기와 법원 배당표를 직접 대조하세요.
• 가격 검증. 최근 거래는 대상과 면적이 다릅니다. 47.11㎡ 거래가 116,500,000원이라는 사실만으로 83.73㎡ 대상의 적정가를 산정하지 마세요.
• 유찰 횟수 오인 금지. 2회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가 100%인 221,000,000원입니다. 실제 입찰 회차와 최저매각가 공고를 다시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 이해관계인의 부재로 내부 마감재 등이 조사되지 않았으므로 보수비와 점유 이전 비용을 별도로 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 법원에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 맞아야 한다”

이 사건은 대항력 있는 배정민의 보증금 200,000,000원이 가장 크게 보이지만, 그 채권을 승계한 주택도시보증공사의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.

그러나 권리위험이 줄었다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 실질취득은 221,000,000원이고, 확인되는 최근 거래는 면적이 다른 47.11㎡의 116,500,000원 한 건뿐입니다. 최저가는 그 최근 거래의 189.7%이며, 8세대 소규모 공동주택·평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%도 환금성에 부담입니다. 여기에 김서연의 보증금 미상 점유관계와 배당표·등기 연혁의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 주된 인수는 해소, 가격과 서류 검증은 미해소입니다.