인천지방법원 2025타경1234. 부평동 퍼스트프라임 2층 205호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 인접 호실과 합쳐 의료시설로 이용 중이었습니다. 소유자 김공재는 2021.06.22 거래가 564,960,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
조사된 점유자는 부평프라임메디컬의원, 신교준으로 보증금 32,393,000원, 월세 2,487,000원입니다. 전입일은 2021.11.09로 말소기준인 2021.06.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당관계는 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 204-1 퍼스트프라임 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접호실과 일체로 의료시설 이용 · 현재 영업중단 상태 |
| 소유자 | 김공재 (2021.06.22 소유권이전 · 거래가액 564,960,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 365,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 263,560,266원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.22 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.20 임의경매개시결정과 2026.01.06 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 김공재입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 부평프라임메디컬의원, 신교준 | 205호 | 2021.11.09 | 32,393,000원 | 2,487,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 매수인 승계 여부를 가르는 대항력은 말소기준일과 전입일의 선후관계상 없습니다. 따라서 보증금 32,393,000원을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산할 사안은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,915,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,484,400원 |
현재 최저가 365,400,000원 가정에서는 하나은행 채권최고액 312,000,000원이 전액 배당되고 47,484,400원이 잔여하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 세무 압류의 실제 금액과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 1호선 부평시장역 남동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부평시장역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 8층 건물의 2층 205호이며 인접호실과 일체로 의료시설로 이용됐고 기준시점 현재 영업중단 상태입니다.
- 도로. 북동측 약 25m 내외, 북서측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 인접 여러 호실과 결합해 사용된 이력이 있어, 독립 호실 상태의 일반적인 매매보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인접호실 분리 가능성. 201호~205호 벽체 제거 상태를 현장에서 확인하고 205호 단독 이용을 위한 경계·출입·설비 복구 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 현황상 의료시설 영업은 중단된 상태지만, 실제 점유자와 내부 집기·시설물의 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 부평프라임메디컬의원, 신교준의 확정일자·배당요구 여부 및 임대차계약 내용을 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2026.01.06 부평구 압류의 실제 체납액과 법정기일을 확인해 예상배당표와 차이가 생기는지 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 ‘30% 할인’만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.22 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 그 이후 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 365,400,000원에 취득한다면 실질취득액도 같은 365,400,000원입니다.
그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 205호 한 칸’으로만 보면 안 됩니다. 감정평가와 명세서가 공통으로 지적하는 핵심은 201호~205호의 벽체를 제거해 일체로 사용했다는 사실입니다. 실거래 시세로 가격 우위를 검증할 근거도 확인되지 않아, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리분석은 합격에 가깝지만, 독립 이용·복구·명도·환금성 확인이 선행돼야 하는 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
