인천지방법원 2025타경505619. 인천 연수구 옥련동 558 외 1필지와 그 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 건물은 근린생활시설이지만 현재 미준공 상태로 이용이 어려운 것으로 평가됐습니다. 외관상 주요 건축공사는 상당 부분 이루어진 것으로 보이나 사용승인을 받지 않았고, 건축물대장도 없습니다.
권리 흐름은 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준권리는 2024.12.30. 접수된 구로신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 바로 다음 순위로 설정된 을구 2번 근저당권, 이후 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞서 있던 2024.06.20. 가처분은 2025.01.13. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505619 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 558 외 1필지 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 현황 미준공상태로 이용 어려움 |
| 건물 | 철근콘크리트철근콘크리트(경사스라브)지붕 4층 · 사용승인 미취득 |
| 소유자 | 공은선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,645,849,000원 / 907,526,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로신용협동조합 / 2,455,886,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 구로신협 근저당
말소기준은 2024.12.30. 접수 제458667호 구로신용협동조합 근저당권 1,248,000,000원입니다. 같은 날 접수 제458668호로 설정된 두 번째 근저당권 1,356,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2025.01.22. 경매개시결정과 2026.02.12. 제주특별자치도 압류도 모두 말소기준 이후입니다.
② 가격 판단 — 싸 보이는 숫자보다 미준공 상태가 먼저다
현재 최저매각가는 907,526,000원으로 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 635,268,200원(감정가 24%), 5회 유찰 시 444,687,740원(감정가 17%)입니다.
다만 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가 단계에서 이미 미준공 위험을 고려해 건물의 적산가액을 20% 감액했습니다. 현재 가격의 핵심은 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라, 준공 가능성·잔여 공사·하자·비용을 실제로 확인할 수 있느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 907,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,475,260원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 896,050,740원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 2,604,000,000원이고 현재 회차 예상 배당은 896,050,740원, 미배당은 1,707,949,260원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천축현초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설·상업시설·호텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 2km 근방에 수인분당선 송도역, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트철근콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 미준공 상태이고 잠금장치가 있어 위생설비 및 급배수설비 설치 여부 확인이 어렵습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지 정보상 면적 214.9㎡, 공시지가 1,322,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성. 현재 미준공 상태이므로 향후 준공·사용승인 가능 여부와 필요한 절차를 먼저 확인해야 합니다.
- 잔여공사·하자. 공사비 내역, 마무리 잔여공종, 하자 여부, 미준공 사유가 파악되지 않은 상태입니다.
- 토지 경계. 목록 토지 대부분이 건물 대지로 보이지만 정확한 면적·위치·인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·임대차. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자와 임대차 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 3회 유찰로 감정가 34% 수준이지만 실거래 비교 자료가 없어 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 확인. 현재 회차 예상 미배당액은 1,707,949,260원이며, 당해세·최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다는 숫자보다, 준공 가능한 물건인가”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 2,645,849,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 907,526,000원까지 내려온 물건입니다. 권리상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 가격 할인율만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 근린생활시설 건물이 현재 미준공 상태이고 사용승인을 받지 못했으며 건축물대장도 없습니다. 감정평가에서도 이 위험을 반영해 건물 적산가액을 20% 감액했고, 공사비·잔여공종·하자·미준공 사유조차 충분히 파악되지 않았습니다. 여기에 토지 면적·위치·경계 확인 문제와 임대관계 미상까지 남아 있습니다.
권리 인수는 0원, 물건 리스크는 높음. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “추가 비용과 절차를 감당해 실제 사용 가능한 상태로 만들 수 있는가”입니다. 준공 가능성과 잔여공사, 토지 경계, 점유관계를 확인하기 전에는 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
