인수는 0원, 그러나 49% 최저가보다 ‘미준공 리스크’가 더 크다 — 인천 옥련동 558

인천지방법원 2025타경505619. 인천 연수구 옥련동 558 외 1필지의 토지와 미준공 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건축허가서와 건물 등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설이지만, 현황은 사용승인을 받지 못한 미준공 상태라 이용이 어려운 것으로 평가됐습니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물로 주요 외관 공사는 상당 부분 진행된 것으로 보이지만, 내부 설비·잔여 공종·하자·미준공 사유는 확인되지 않았습니다.

권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 산정되지 않습니다. 말소기준보다 먼저 등기된 구로신용협동조합의 가처분이 한때 존재했지만, 2025.01.13. 말소등기가 완료됐습니다. 이후 말소기준인 2024.12.30. 근저당권과 같은 날 설정된 추가 근저당권, 경매개시결정 및 제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사돼, 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 이미 말소됐다

가장 먼저 확인할 권리는 2024.06.20. 등기된 구로신용협동조합의 가처분입니다. 말소기준 근저당보다 앞선 권리여서 그대로 남아 있었다면 매수인 인수 위험을 검토해야 했지만, 2025.01.06. 해제를 원인으로 2025.01.13. 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 산정상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.

말소기준은 2024.12.30. 접수된 구로신용협동조합의 채권최고액 1,248,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 1,356,000,000원 근저당권과 2025.01.22. 임의경매개시결정, 2026.02.12. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 두 근저당은 옥련동 558 및 558-15 토지와 공동담보 관계로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 준공 가능성을 보라

현재 최저매각가는 1,296,465,000원으로 감정가 2,645,849,000원의 약 49%입니다. 그러나 이 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단할 근거는 없습니다. 감정평가 과정에서도 건물이 미준공 상태이고, 이해관계인의 협조 부족으로 공사비 내역·마무리 잔여 공종·하자·미준공 사유를 파악하기 어렵다는 점을 고려해 건물 적산가액을 20% 감액했습니다.

권리상 실질취득액은 최저가와 인수액을 합한 1,296,465,000원입니다. 다만 이 금액에는 향후 사용승인 취득을 위한 설계 변경, 잔여 공사, 보수, 인허가, 측량 등에 필요한 비용이 포함돼 있지 않습니다. 해당 비용의 규모는 확인되지 않았으므로, 실제 사업 총원가는 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,296,465,000원 가정)

두 근저당의 채권최고액 합계는 2,604,000,000원이며, 현재 최저가 기준 채권자 배당액은 1,281,100,350원, 미배당액은 1,322,899,650원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 물건 자체의 핵심 위험 — 미준공·무대장·경계

• 미준공 상태. 건축허가서와 건물 등기사항전부증명서상 근린생활시설이지만 사용승인을 받지 못해 현황 이용이 어려운 상태입니다.
• 건축물대장 없음. 가처분등기의 촉탁으로 건물 등기사항전부증명서만 존재하고, 건축물대장은 없는 상태입니다.
• 공사 내역 미확인. 외관상 주요 건축공사는 상당 부분 진행된 것으로 보이지만 공사비 내역, 마무리 잔여 공종, 하자 여부와 미준공 사유를 파악하기 어렵습니다.
• 설비 확인 곤란. 잠금장치로 인해 위생설비와 급배수설비의 설치 여부를 확인하기 어려운 상태입니다.
• 토지 경계 불명확. 목록 토지 대부분이 건물 대지로 보이나 정확한 면적·위치와 인접 토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 범위와 현황을 매각목록·감정도면·현장 측량으로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천축현초등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설· 상업시설·호텔이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 2km 근방에 수인분당선 송도역과 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지 조건. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 소로3류 도로에 접합니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 취득 목적과 허가 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 일반적인 완공 근린생활시설과 달리 사용승인 미취득 상태여서 실수요자와 금융기관의 검토 범위가 좁아질 수 있습니다. 향후 준공 가능성을 입증하지 못하면 재매각과 임대 모두 제약될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용승인 가능성. 관할 행정기관에서 건축허가 내용, 공사 중단 사유, 허가 유효 여부, 사용승인에 필요한 보완 사항을 확인해야 합니다.
• 잔여 공사비 산정. 구조·설비·소방·전기·통신·마감 상태를 현장 확인하고, 준공까지 필요한 비용을 별도 견적받아야 합니다.
• 하자·안전 점검. 장기간 미준공 상태에 따른 누수·균열·부식·동파·설비 훼손 여부를 건축 전문가와 함께 확인해야 합니다.
• 측량과 경계. 목록 토지와 건물의 위치, 인접 토지 침범 여부, 도로 접면 및 제시외 건물의 범위를 측량으로 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 및 유치권 주장 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
• 금융 가능 여부. 건축물대장이 없고 사용승인을 받지 못한 건물은 담보평가와 대출 심사가 제한될 수 있으므로 자기자금 계획을 먼저 점검해야 합니다.
• 배당 변동 요소. 제주특별자치도 압류와 당해세, 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축허가 관계서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리됐지만, 건물은 아직 완성되지 않았다

이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞섰던 가처분은 이미 말소됐고, 두 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 가치는 권리관계보다 준공 가능성에 달려 있습니다. 감정가의 49%라는 최저가도 미준공 건물의 잔여 공사비와 하자, 사용승인 가능성, 측량 및 경계 문제를 확인하지 못하면 저가라고 단정할 수 없습니다. 건물 적산가액에는 이미 미준공 위험을 반영한 20% 감액이 적용됐지만, 실제 준공 비용은 확인되지 않았습니다.

권리상 인수는 없지만 자산 자체는 고위험. 이 물건은 완성된 근린생활시설을 할인 매수하는 경매가 아니라, 미준공 프로젝트의 법적·기술적·재무적 위험을 함께 인수하는 사건으로 접근해야 합니다.