105,000,000원
125,000,000원
인천지방법원 2025타경1431. 인천광역시 서구 검암동 뉴첼시빌1차 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 등기상 소유자는 유승미이고, 말소기준권리는 2015.10.19. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 이 사건에서 등기보다 먼저 확인할 부분은 임차인입니다. 서미자의 전입일은 2021.11.05.로 말소기준일인 2015.10.19.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 판단되어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1431 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 670-4 뉴첼시빌1차 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층건 · 2층 203호 · 2015.08월경 사용승인 |
| 대상면적 | 36.64㎡ |
| 소유자 | 유승미 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 87,262,542원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2015.10.19. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 2024.03.04. 인천신용보증재단 가압류 10,667,919원, 2024.10.11. 국 압류, 2025.08.20. 임의경매개시결정, 2025.10.10. 국민건강보험공단 압류가 순서대로 등기됐으며 모두 말소기준보다 뒤입니다.
근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준일 자체는 최초 근저당권 설정일인 2015.10.19.로 유지해 권리 순위를 판단합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서미자 | 2021.11.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 84% 할인, 그러나 최근 흐름은 -5.8%
뉴첼시빌1차는 총 16세대이고, 비교 대상 면적은 36.64㎡입니다. 확인된 실거래는 4건이며 전체 평균은 130,725,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2022년 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 33.63㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 36.64㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.03 | 37.38㎡ | 2 | 123,900,000원 |
| 2022.02 | 35.65㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 84.0%입니다. 최근 거래 역시 2025.06의 125,000,000원으로 동일해, 현재 최저가는 최근 거래보다 20,000,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 105,000,000원으로 같습니다.
다만 최근 가격은 과거 거래군보다 5.8% 낮은 흐름입니다. 따라서 전체 평균 130,725,000원 대비 80.3%라는 숫자보다 최근 125,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이므로 현재 16% 할인폭을 그대로 확정적인 시세 차익으로 간주하기보다는 개별 호수의 상태와 추가 실거래를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,667,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,000,000원을 기준으로 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 130,667,919원 중 102,730,000원이 배당돼 미배당액은 27,937,919원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 27,937,919원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 58,890,919원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 80,544,019원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 87,262,542원이 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시 배당액 71,777,000원, 3회 유찰 시 50,123,900원으로 줄어 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 다만 모든 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근 뉴첼시빌1차 단지 내에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택 등이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2015.08월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 2층 203호이며 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중이고, 서남측 및 동남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 뉴첼시빌1차는 16세대 규모이며 확인된 실거래는 4건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 거래가격 편차에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 서미자의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 반드시 매각물건명세서에서 재확인합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 130,725,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 125,000,000원을 가격 상한 판단의 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 5.8% 낮으므로 최저가가 시세보다 낮다는 사실만으로 추가 가격 하락 가능성을 배제하지 않습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 다세대주택은 개별 호수의 내부상태·수리비가 실질취득원가에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2015.10.19. 근저당이고, 확인된 임차인은 2021.11.05. 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 125,000,000원의 84.0%입니다. 권리와 가격만 놓고 보면 신건보다 접근성이 높아진 회차입니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.8%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 분명한 제약입니다. 결론은 “인수 위험은 낮고 가격은 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 얇은 거래표본을 반영해 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
