인천지방법원 2025타경1456. 전동 인일하이츠빌라 1층 102호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 이혜란은 2022년 2월 10일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 근저당권 33,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 압류, 주식회사케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 더 세심하게 볼 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 59,500,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 66,500,000원보다 낮고 최신 실거래 63,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -16.9%입니다. 즉 할인된 경매가격이라는 장점은 있지만, 하락 중인 시세를 과거 전체 평균 71,000,000원만으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 전동 25-95 인일하이츠빌라 1층102호 |
| 등기 도로명주소 | 인천광역시 제물포구 참외전로56번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 1층 102호 · 거래자료 기준 전용 59.85㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 · 감정요항표 사용승인일 1987.02.05. |
| 소유자 | 이혜란 (2022.02.10. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 31,611,083원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.02.10. 주식회사국민은행 근저당권 33,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 압류, 주식회사케이비국민카드 가압류 5,793,877원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거의 가압류·압류·근저당·경매 등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 89.5%지만 하락 추세를 먼저 본다
인일하이츠빌라의 거래자료는 총 3건이며, 대상 면적은 59.85㎡로 매칭돼 있습니다. 전체 평균 거래가는 71,000,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 66,500,000원, 최신 거래는 2024년 11월 63,000,000원이며, 최근과 이전 거래의 추세는 -16.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 59.92㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2023.12 | 59.92㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 59.85㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 66,500,000원 |
현재 최저가 59,500,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%입니다. 따라서 최근 평균보다 낮은 가격대에 진입한 것은 맞습니다. 그러나 최신 거래 자체가 63,000,000원까지 내려와 있고 추세도 -16.9%인 만큼, 과거 전체 평균 71,000,000원 대비 83.8%라는 숫자만으로 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 존재하지만 하락장을 감안하면 제한적으로 보는 쪽이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,793,877원 | 5,793,877원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,235,123원 |
현재 최저가 59,500,000원 가정에서는 배당표상 채권 합계 38,793,877원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 잔여금 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 전동 소재 송월초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 동인천역(1호선)이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 1층 102호로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 5필지 일단의 완경사지·부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당하며 도로에 접합니다. 공시지가는 789,900원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 66,500,000원, 최신 거래 63,000,000원, 최근 추세 -16.9%로 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,000,000원보다 최근 12개월 평균 66,500,000원과 최신 거래 63,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -16.9%입니다.
- 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 보지 않기. 59,500,000원이 최근 12개월 평균의 89.5%인 것은 장점이지만, 하락 추세가 이어지는 환경에서는 추가 안전마진이 필요한지 따져야 합니다.
- 점유관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현황조사 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 배당표의 소유자 잔여 19,235,123원을 확정액으로 보지 마세요.
- 건축연도 원본 대조. 감정요항표에는 사용승인일 1987.02.05., 거래자료에는 준공일 1996.04.10.으로 표시돼 있으므로 건축물대장 등 원본 확인이 필요합니다.
- 매각기일 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.08.27입니다. 입찰·매각 결과와 변경 여부는 법원 원본 기록을 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2022년 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 59,500,000원이 곧 실질취득 수준입니다.
다만 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 하락 중인 시세와 환금성입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 66,500,000원의 89.5%이고 최신 거래 63,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 그러나 최근 추세가 -16.9%이고 8세대 규모 다세대라는 특성이 겹칩니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 최근 실제 거래가격을 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 안전마진을 따져볼 필요가 있습니다.
