인천지방법원 2025타경1491. 송도동 랜드마크시티센트럴더샵 202동 6층 602호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 375,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 262,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.09.13. 설정된 도화삼동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 649,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 그 뒤의 연수구·국·안산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에 이름이 오른 신고는 7건이지만 KARKASH FATMA MOHAMDIN MOHAMED은 HAMOUDA OMAR AHMED SALAH 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 별도 보증금을 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 이들의 전입일은 2022.08.17. 또는 2025.04.30.로 모두 말소기준일인 2021.09.13. 이후이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1491 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 202동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 43층 건물 중 6층 602호 |
| 대상 면적 | 84.9588㎡ |
| 소유자 | 주식회사헤르메스 · 2020.10.13. 거래가액 319,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 587,065,306원 |
| 말소기준 | 2021.09.13. 도화삼동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 649,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 코리아신탁주식회사 신탁과 주식회사무궁화신탁 신탁, 하나은행 264,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021.09.13. 도화삼동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 연수구 압류, 국 압류, 인천지방법원 임의경매개시결정, 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사상 신고는 7건이지만 보증기관 승계로 표시된 1건은 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인·점유자는 6명이며 전입일은 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 대항력 임차보증금은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KARKASH FATMA MOHAMDIN MOHAMED | 2022.08.17 | 중복신고 · 별도 합산 안 함 | 없음 | 미상 | 보증기관 대위·승계 HAMOUDA OMAR AHMED SALAH 보증금 승계 |
| HAMOUDA OMAR AHMED SALAH | 2022.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HAMOUDA LINDA AHMED SALAH | 2022.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HAMOUDA AHMED SALAH ELSAID | 2022.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HAMOUDA SALAH AHMED SALAH | 2022.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TALIN AHMED SALAH ELSAID HAMOUDA | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TALA AHMED SALAH ELSAID HAMOUDA | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 범위 아래
랜드마크시티센트럴더샵은 2,230세대, 2020.07.16. 사용승인 단지입니다. 대상 면적 84.9588㎡와 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 535,416,666원입니다. 현재 최저가 262,500,000원은 이 최근 12개월 평균의 49.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 660,000,000원이고, 12건 중 최저 거래도 280,000,000원으로 현재 최저가는 최근 표본의 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.82㎡ | 32 | 660,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 22 | 655,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 32 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 32 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 42 | 690,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 3 | 322,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 34 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 22 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 8 | 628,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 535,416,666원 |
표본의 가격 범위는 280,000,000원~690,000,000원으로 매우 넓습니다. 따라서 평균값 하나만으로 개별 호실의 적정가를 단정하기보다는 같은 6층 거래와 저가 거래까지 함께 봐야 합니다. 그래도 현재 최저가 262,500,000원은 12건 중 최저 거래인 280,000,000원보다 17,500,000원 낮고, 동일 6층 84.82㎡ 거래 630,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 도화삼동새마을금고 | 649,200,000원 | 258,025,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 도화삼동새마을금고 채권최고액 649,200,000원 중 258,025,000원이 배당되고 391,175,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 391,175,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 468,822,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 523,175,751원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔). 철근콘크리트구조 43층 건물 중 6층 602호이며 사용승인일은 2020.07.16.입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천은송중학교 서측 인근. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 랜드마크시티센트럴더샵 2,230세대입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 · 성장관리권역이며 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 2필지 일단의 사다리형 토지, 평지이며 단지 내 도로가 외곽 공도에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 기준 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 실제 임차인·점유자 6명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최종 명세서를 대조해야 합니다.
- 승계 중복신고 분리. KARKASH FATMA MOHAMDIN MOHAMED 신고는 HAMOUDA OMAR AHMED SALAH 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 확인된 물건인 만큼 인도명령·협의 등 실제 인도절차를 사전에 고려해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 연수구·국·안산시 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 시세 편차 확인. 최근 동일 면적대 거래가 280,000,000원~690,000,000원으로 차이가 커 개별 거래의 이용형태·층·호실 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 크지만, 점유 확인이 관건
현재 자료만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.13. 도화삼동새마을금고 근저당이 말소기준이고 뒤의 압류·경매권리는 소멸합니다. 실제 임차인·점유자 6명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 눈에 띕니다. 최저가 262,500,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 535,416,666원의 49.0%이며 최근 표본 최저 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 편차가 매우 크고, 이 물건은 오피스텔이며 다수의 실제 점유자가 확인된 만큼 가격 차이만으로 즉시 안전마진을 확정해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형·가격은 매력적, 최종 승부처는 임대차 세부조건과 실제 명도입니다.
