인천지방법원 2025타경508374. 검단자이2단지 205동 15층 1503호 아파트입니다. 현재 소유자는 김영익이고, 2015.06.25 임의경매로 매각받은 뒤 같은 날 국민은행이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 현대카드 21,999,083원, 신한카드 10,583,457원의 가압류가 붙었고 2025년 강제·임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 박종대가 2017.06.26 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2015.06.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 명도 실무는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 205동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.743㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 김영익 · 단독소유 · 2015.06.25 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 23,688,172원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.06.25 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 현대카드·신한카드 가압류와 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2012년 엘아이지손해보험·한국토지신탁 근저당과 2014년 임의경매개시결정은 2015년 매각 과정에서 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 매수인에게 인수되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종대 | 2017.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박종대의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 79.4%
검단자이2단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 357,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 283,500,000원으로 최근 12개월 평균의 79.4%입니다. 최신 확인 거래는 2026.04의 355,000,000원이고, 현재 최저가는 이 거래가격보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.34㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 15 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 3 | 354,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.81㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2025.09 | 84.74㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.74㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 84.74㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 84.74㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2025.07 | 84.81㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 357,000,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 335,000,000원~395,000,000원이고 평균은 357,000,000원입니다. 감정가 405,000,000원은 이 최근 실거래 범위보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 283,500,000원으로 내려왔습니다. 따라서 신건 감정가 기준이 아니라 현재 회차 최저가 기준으로 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,999,083원 | 21,999,083원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,583,457원 | 10,583,457원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 23,688,172원 | 23,688,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,860,288원 |
현재 회차 매각가 283,500,000원 가정 시 계산 대상 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 20,860,288원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,769,000원으로 산정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕길역 북서측 인근이며, 주위는 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 왕길역이 위치해 제반 교통여건은 무난합니다.
- 단지. 검단자이2단지는 413세대이며 2010.12.28 준공됐습니다. 본건은 15층 건물의 15층입니다.
- 토지·도로. 토지는 아파트 단지 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·철도보호지구·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,708,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있으며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박종대의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위를 매각물건명세서·현황조사에서 확인하세요.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 357,000,000원, 최신 거래는 355,000,000원, 현재 최저가는 283,500,000원입니다. 감정가 405,000,000원이 아니라 최근 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 잡는 것이 중요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 198,450,000원, 3회 유찰 시 138,915,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 채권액 미상인 현대카드 강제경매개시결정 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차부터 볼 만하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박종대는 2017.06.26 전입해 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 405,000,000원만 보면 부담스럽지만, 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 283,500,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 357,000,000원의 79.4%입니다. 최근 거래가격과 비교해도 현재 회차의 할인 폭은 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮고, 가격도 1회 유찰 후 검토 구간에 진입한 유형으로 볼 수 있습니다. 다만 보증금과 배당요구 내용이 확인되지 않은 전입자 박종대의 명도 관계는 입찰 전 반드시 원본으로 점검해야 합니다.
