수원지방법원 2025타경896. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크3블럭 301동 2층 204호, 전용 74.9929㎡ 아파트입니다. 정현권이 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 206,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2021.09.01 윤송원의 채권최고액 225,000,000원 근저당과 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
배당 계산에서도 낙찰가 280,000,000원 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기 상태이며 대지권 취득 유무는 불분명하다고 적혀 있고, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다. 즉, 가격 할인폭은 분명하지만 대지권의 실제 취득관계를 확인하기 전에는 단순한 ‘안전 저가 아파트’로 결론 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 941 더샵지제역센트럴파크3블럭 301동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9929㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 정현권 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤송원 / 170,660,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 대지권 | 미등기 상태 · 대지권 취득 유무 불분명 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 대지권이 별도 핵심
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기준 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유·임대 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상으로는 2020.10.22 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 윤송원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
더샵지제역센트럴파크3BL은 1,280세대, 2021.07.12 준공 단지입니다. 전용 74.73㎡~74.99㎡의 최근 12건 실거래 평균은 370,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08 379,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2026.08 | 74.73㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 74.73㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 74.73㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 74.73㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 19 | 378,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 21 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 5 | 383,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 평균 | 74.9929㎡ 기준 | 12건 | 370,833,333원 |
최근 12건은 345,000,000원~410,000,000원 범위에 있고, 현재 최저가 280,000,000원은 이 범위의 최저 실거래 345,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 280,000,000원으로 볼 수 있어, 가격 자체에는 최근 시세 대비 여유가 있습니다. 다만 이 가격 메리트는 대지권 미등기 리스크를 확인한 뒤에야 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 206,800,000원 | 206,800,000원 |
| 2. 근저당 · 윤송원 | 225,000,000원 | 68,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 431,800,000원, 채권자 예상배당액은 275,280,000원이며 미배당액은 156,520,000원입니다. 윤송원 근저당은 일부만 배당되지만 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 2층 204호입니다.
- 입지. 평택모산초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기와 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 기준시점 현재 지적미정리 상태입니다.
- 환금성. 1,280세대 단지이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 345,000,000원~410,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기와 대지권 취득 유무 불분명 문구를 매각물건명세서·등기 원문과 직접 대조해야 합니다.
- 가격 메리트의 전제. 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 370,833,333원의 75.5%지만, 대지권 문제가 해소되는 경우에만 단순 가격 비교가 의미를 갖습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당 오해 금지. 윤송원 근저당은 현재 가정가에서 일부 미배당이 발생하지만 말소기준 이후 권리이므로 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 280,000,000원, 2회 유찰 시 196,000,000원, 3회 유찰 시 137,200,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 가격만 낮아지는 것과 권리 불확실성이 해소되는 것은 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정·실거래 정보를 기준으로 하므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 대지권 확인 전에는 보류”
이 사건은 가격만 놓고 보면 분명 눈에 띕니다. 1회 유찰된 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 370,833,333원의 75.5%이고, 최신 2026.08 거래도 379,000,000원입니다. 등기순위상으로도 수협은행 근저당이 말소기준이어서 그 뒤의 윤송원 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 바꾸는 문구가 하나 있습니다. “대지권 미등기 상태이며 대지권 취득 유무는 불분명함.” 최저매각가격에 대지권가격이 포함돼 있다는 설명도 함께 있지만, 대지권 취득관계 자체가 명확하다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 등기순위도 단순한 편이지만 대지권 확인 전에는 최종 합격을 주기 어려운 사건입니다. 싸게 보이는 숫자보다 대지권 취득관계 확인이 먼저입니다.
