수원지방법원 2025타경931. 안성시 공도읍 만정리 엠씨티40 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 등기상 현재 소유자는 고민준이며, 2018년 8월 22일 매매를 원인으로 거래가액 169,000,000원에 취득한 뒤 같은 해 10월 16일 주식회사신한은행에 채권최고액 138,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 안성시 압류, 서울중앙지방검찰청검사 관련 압류, 수원지방검찰청검사 관련 압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년 평택세무서장 압류는 2023년 해제되어 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경931 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 송원길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 고민준 · 2018.08.22 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 76,627,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.16 접수된 주식회사신한은행 근저당권 138,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 안성시 압류와 두 건의 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 별도의 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 92,400,000원은 비교 시세의 52.2%
엠씨티40의 시장 비교면적은 71.9㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 제공된 실거래는 2건이며, 평균은 177,000,000원, 최고가는 180,000,000원, 최저가는 174,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 71.9㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2021.09 | 73.76㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 177,000,000원 |
현재 최저가 92,400,000원은 시장 데이터상 최근12개월 평균 177,000,000원의 52.2%입니다. 최신 거래 174,000,000원과 비교해도 절대금액 차이는 큽니다. 다만 두 거래가 모두 2021년·2022년 자료라는 점 때문에, 이 수치만으로 현재 시세가 177,000,000원이라고 단정하기보다는 가격 여유가 큰 대신 최근 시세 확인이 중요한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 138,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
92,400,000원 가정 시 신한은행 채권최고액 기준 미배당액은 47,663,200원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 47,663,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 74,884,241원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 93,938,969원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 76,627,196원보다 신한은행 예상배당액 90,336,800원이 커 신청채권 기준으로는 충족됩니다. 2회 유찰 시 예상배당은 63,115,759원으로 내려가 신청채권액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만정초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,015.5㎡, 공시지가 1,302,000원/㎡이며 인접지 대비 평탄한 장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 엠씨티40은 28세대, 2015.07.14 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.1회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 전입 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2021.09와 2022.04 두 건입니다. 최저가 대비 할인폭은 크지만 현재 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이나 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이므로 실제 이용·허용 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 엠씨티40 경매물건 평균 유찰 5.1회라는 수치를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 수요층을 점검해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 92,400,000원, 2회 유찰 시 64,679,999원, 3회 유찰 시 45,275,999원 시나리오입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 할인은 크지만 환금성 확인이 핵심”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 132,000,000원에서 92,400,000원까지 내려와 시장 데이터상 최근12개월 평균 177,000,000원의 52.2% 수준입니다.
다만 이 가격 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석하면 안 됩니다. 실거래 표본은 2건이고 최신 거래가 2022.04이며, 엠씨티40 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 여기에 임대관계 미상, 세금 압류 3건, 사건상 근린시설과 실제 오피스텔(주거용) 이용이라는 점까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 현재 시세·점유·용도·환금성 확인이 입찰의 핵심입니다.
