수원지방법원 2025타경1002. 평택시 모곡동 평택마제스트타워 3층 305호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 128,100,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2023.09.12. 설정된 하나은행 근저당 156,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어져 있습니다. 이들 등기상 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 점유자로 조사된 김영근의 전입일은 2024.08.23.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1002 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 최여진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 130,581,949원 |
| 말소기준 | 2023.09.12. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2022.12.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존은 2022.12.28. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁으로 등기됐고, 해당 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 2023.09.12. 최여진에게 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당이 설정됐으며 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영근 | 마제스트타워 A동 3층 305호 | 2024.08.23 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김영근의 전입일 2024.08.23.은 말소기준일 2023.09.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 보류해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,593,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 125,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 156,000,000원 가운데 125,506,600원이 배당되는 시나리오로, 미배당은 30,493,400원입니다. 신청채권자의 청구액 130,581,949원도 전액 충족되지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 30,493,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 68,344,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 94,760,843원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 128,100,000원에서 89,670,000원, 62,768,999원으로 내려가지만, 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 반대로 하나은행의 미배당액은 회차가 내려갈수록 커집니다. 이 미배당은 채권자의 배당 문제이지 현재 분석상 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 305호입니다.
- 입지. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 내에 위치하며 주변은 삼성전자 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·화재탐지 및 경보설비, 시스템에어컨, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지에 포함되고, 동측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 김영근은 대항력이 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 세종특별자치시·국민건강보험공단·국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 128,100,000원이 됐지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건이므로 실제 이용현황과 산업단지·용도지역 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 조사된 임차인 김영근의 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.27. 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·환금성은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김영근도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 128,100,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없고, 물건은 주거용 아파트가 아닌 송탄일반산업단지 내 공장(지식산업센터)입니다. 여기에 압류 3건과 현재 회차에서도 30,493,400원의 근저당 미배당이 발생하는 구조가 겹칩니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증 없이는 들어가기 어려운 물건”입니다.
