수원지방법원 2025타경41351. 평택시 서정동 평택 롯데캐슬 103동 18층 1802호 아파트입니다. 감정가는 495,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 346,500,000원입니다. 동일 면적 118.31㎡의 최근 실거래와 비교하면 가격은 감정가 단계보다 크게 낮아졌지만, 권리관계는 단순한 ‘인수 0원 아파트’로 보기 어렵습니다.
현재 소유자는 임제우이며, 2022년 3월 23일 매매를 원인으로 2022년 8월 31일 630,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 에이파이낸셜대부주식회사 명의로 채권최고액 590,000,000원과 60,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 건물 전부를 범위로 하는 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정됐습니다. 이후 근저당권은 케이드래곤대부주식회사로 이전됐고 2025년 2월 13일 케이드래곤대부 주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41351 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 1121 평택 롯데캐슬 103동 18층1802호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 송탄로 170 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 118.31㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건내 18층 |
| 단지 | 평택서정동롯데캐슬 · 828세대 · 2010.01.29 준공 |
| 소유자 | 임제우 · 2022.03.23 매매 · 거래가액 630,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 346,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 477,339,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 5,000,000원 전세권이 핵심
말소기준으로 표시된 권리는 2025년 2월 13일의 임의경매개시결정입니다. 이에 앞선 2022년 8월 31일 에이파이낸셜대부주식회사 명의의 전세권 5,000,000원은 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 존속기간은 2022년 8월 31일부터 2024년 8월 30일까지였지만, 등기상 전세권 자체의 처리 여부가 입찰 전 확인 대상입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 하락 중
같은 단지 동일 면적 118.31㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 392,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 378,428,571원, 가장 최신 거래는 2026년 7월 369,000,000원입니다. 현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 평균의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 118.31㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2026.05 | 118.31㎡ | 7 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 118.31㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 118.31㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2025.10 | 118.31㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 118.31㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2025.09 | 118.31㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2025.06 | 118.31㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2025.06 | 118.31㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2025.06 | 118.31㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 118.31㎡ | 15 | 407,000,000원 |
| 2025.03 | 118.31㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.31㎡ | 7건 | 378,428,571원 |
표면적으로는 최저가가 최근 평균보다 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -8.0%입니다. 실제로 최신 거래도 369,000,000원으로, 2025년 3월의 420,000,000원 등 과거 고가 거래보다 낮습니다. 따라서 전체 평균 392,166,666원만 놓고 할인 폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 가격 메리트는 존재하지만 하락 추세를 감안해 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,651,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 335,849,000원 |
현재 배당 계산에서는 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고 부족액 0원, 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 비율 | 매각가 | 전세권 배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 346,500,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 242,549,999원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 169,784,999원 | 5,000,000원 | 0원 |
배당 계산에서는 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시에도 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 인수액이 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 계산과 별개로 등기 분석상 전세권이 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 가격이 내려간다는 이유만으로 권리 확인을 생략해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측으로 지하철 1호선 서정리역이 소재해 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 18층 1802호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·화재탐지·화재경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 평택서정동롯데캐슬 828세대, 2010.01.29 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 내 공도를 통해 서측 송탄로, 북측 서정남로와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,747,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2022.08.31 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 477,339,041원과 현재 배당 계산의 신청채권자 배당 0원 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 392,166,666원보다 최근 12개월 평균 378,428,571원과 최신 거래 369,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.0%이므로 현재 91.6% 수준의 할인율을 과도한 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가되어 있어 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재 등으로 건축물현황도 등을 기준해 내부구조가 표기되었으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 전세권 확인”
이 물건은 감정가 495,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 346,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 378,428,571원의 91.6%이고 최신 실거래 369,000,000원보다 낮아, 가격만 보면 신건 단계보다 분명 나아졌습니다.
그러나 최근 거래 추세는 -8.0%로 하락 중이고, 무엇보다 말소기준 이전의 전세권 5,000,000원에 대해 등기 분석과 배당 계산의 결론이 다릅니다. 배당 계산만 따르면 인수 0원이지만, 등기 분석은 매수인 인수로 표시합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 전세권 처리 확인 후 결정”입니다. 할인율보다 먼저 전세권의 실제 소멸 여부를 확정하는 것이 안전합니다.
