인천지방법원 2025타경505633. 인천 미추홀구 주안동 성은빌라(라동) 1층 103호, 전용 32.49㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 87,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 42,630,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%라 강하게 싸 보이지만, 이 물건은 최저가를 기준으로 판단하면 안 되는 사건입니다. 등기부상 을구 7번 주택임차권, 임차보증금 95,000,000원, 전입 2021.09.03, 확정일자 2021.08.09가 잡혀 있기 때문입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 데이터상 현재 회차에서 임차인에게 41,462,660원이 배당되고, 부족분 53,537,340원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 확약이 없으면 42,630,000원 + 53,537,340원 = 96,167,340원입니다. 다만 notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있어, 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 조민석 임차권등기 1건에만 적용되는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로 540-14, 1층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.49㎡ · 성은빌라(라동) · 1층 103호 |
| 소유자 | 심용근 (2021.06.01. 거래가 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 101,879,418원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 변수
말소기준은 데이터상 2025.01.24. 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.10.10. 을구 7번 주택임차권등기는 임차보증금 95,000,000원, 전입 2021.09.03, 확정일자 2021.08.09, 배당요구 2023.10.10.으로 정리됩니다. 실제 임차인은 조민석 1명이며, tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조민석 | 1층 103호 32.49㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 전입 2021.09.03 확정 2021.08.09 배당요구 2023.10.10 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 전 룰상 인수 53,537,340원 · 확약 후 실질 0원* |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증금 95,000,000원은 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명의 보증금으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 전제여도 최저가는 시세보다 높다
성은빌라(라동)는 총 15세대, 사용승인일 1993.09.03인 다세대주택입니다. 같은 전용 32.49㎡ 실거래 데이터는 2건이고 평균은 34,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 전제 실질취득액인 42,630,000원은 이 평균의 125.4%입니다. 즉 확약으로 주된 인수 문제가 해소되어도 가격은 아직 평균 실거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 32.49㎡ | -1 | 18,000,000원 |
| 2022.01 | 32.49㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 평균 | 32.49㎡ | 2건 | 34,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 1. 임차인 조민석 보증금 | 95,000,000원 | 41,462,660원 | 부족분 53,537,340원 · 확약 전 룰상 인수 |
| 2. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 7,600,000원 | 0원 | 데이터상 미배당 |
| 3. 을구 2(전 6)번 전세권 · 김양순 | 20,000,000원 | 0원 | 데이터상 미배당 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 국민은행 | 19,400,000원 | 0원 | 데이터상 미배당 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 윤광석 | 101,879,418원 | 0원 | 데이터상 미배당 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 101,879,418원 | 0원 | 신청채권자 · 데이터상 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표는 제공 데이터의 distribution 값을 그대로 사용했습니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 0순위 차감으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정된다
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 42,630,000원 | 53,537,340원 | 96,167,340원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,840,999원 | 66,096,139원 | 95,937,138원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,888,699원 | 74,887,298원 | 95,775,997원 |
위 표가 이 사건의 본질입니다. 확약이 없다면 3회, 4회 유찰을 기다려도 실질취득은 95,000,000원 안팎입니다. 반대로 확약이 유효하게 실행되어 임차권등기가 말소된다면, 해당 임차권 인수는 0원*으로 낮아지고 실질취득은 낙찰가 중심으로 재계산됩니다. 따라서 이 사건은 가격보다 먼저 확약의 법적 효력과 말소 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 “다세대주택으로 이용 중”입니다. 아파트가 아니라 다세대주택으로 봐야 합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 “학익여자고등학교” 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제103호, 사용승인일 1993.09.03입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 271.0㎡, 공시지가 1,296,000원/㎡, 사다리형 평지이며 북동측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 성은빌라(라동)는 총 15세대이고 제공된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 환금성은 넉넉하게 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 제출되었는지, 조민석 임차권등기 말소까지 실제로 담보하는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 위험 분리. 확약은 을구 7번 주택임차권에만 적용되는 전제입니다. 감정요항표에는 임대관계 미상 문구가 있으므로 현장 점유와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 확약이 없으면 실질취득은 보증금 95,000,000원 수준입니다. 확약 전제라도 42,630,000원은 실거래 평균 34,000,000원보다 높습니다.
- 국세·지방세 확인. notes에 국세·지방세 압류 3건 및 당해세 가능성이 기재되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 명도·말소 절차. 임차권등기 말소와 실제 점유 해소가 분리될 수 있습니다. 낙찰 후 인도·말소에 걸리는 시간과 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구종기 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인”이 아니라 “확약 확인”이 먼저다
이 사건은 2회 유찰되어 최저가가 42,630,000원까지 내려왔지만, 단순 할인 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금이 95,000,000원이고, 데이터상 현재 회차 미배당 인수액은 53,537,340원입니다. 그래서 확약이 없다면 실질취득은 96,167,340원, 보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어, 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있는 여지가 있습니다. 그럼에도 결론은 보수적입니다. 확약 전제 실질취득 42,630,000원도 실거래 평균 34,000,000원의 125.4%이고, 총 15세대 다세대에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아질 수 있지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 약합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 확약서의 실제 효력과 그 확인 후에도 남는 가격 부담입니다.