인천지방법원 2025타경509921. 영흥면 내리의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 공부상 건물 ㉮는 소매점·휴게음식점·금융업소·사무실·단독주택, 건물 ㉯는 창고 용도이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 소유자는 노환전·문은영 각 2분의 1 지분이며, 현재 권리분석의 기준은 2023.03.24. 설정된 인천옹진농업협동조합 채권최고액 920,400,000원의 근저당입니다.
등기만 보면 말소기준 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 등기보다 먼저 확인해야 할 것은 김재중의 점유·임차관계입니다. 전입일이 2013.11.15.로 말소기준보다 빠른 반면 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 실제로 얼마를 부담할지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509921 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1-3, 5-5, 5-6 · 인천광역시 옹진군 영흥북로35번길 18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 이용상태 | ㉮ 소매점·휴게음식점·금융업소·사무실·단독주택 · ㉯ 창고 |
| 건물 구조 | ㉮ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · ㉯ 벽돌구조 슬레이트지붕 1층 |
| 소유자 | 노환전 2분의 1 · 문은영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,255,316,080원 / 878,721,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 786,219,457원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
현재 말소기준은 2023.03.24. 인천옹진농업협동조합 근저당입니다. 2020.11.30. 농협은행주식회사 근저당 488,400,000원과 2021.04.21. 주식회사신한은행 근저당 120,000,000원은 2023.03.24. 이미 말소됐습니다. 이후 2025.06.05. 노환전 지분에 대한 국 압류와 2025.06.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인·점유 관계
실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재중 | 2013.11.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부·우선변제 여부를 금액으로 확정할 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수 0원은 등기권리 기준 추정치이며 김재중의 미상 보증금을 확정한 값이 아닙니다.
② 가격 — 감정가 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 878,721,000원으로 감정가 1,255,316,080원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격이 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 일반 주거용 단일 호수가 아니라 상업·업무·주거용이 섞인 건물과 창고, 토지가 일괄매각되는 구조여서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 878,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,187,210원 |
| 2. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 920,400,000원 | 867,533,790원 |
| 미배당 | - | 52,866,210원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,187,210원을 제외한 867,533,790원이 근저당권자에게 배당되는 추정이며 채권최고액 대비 52,866,210원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김재중의 보증금도 미상이라 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 매각범위부터 확인
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 등기부에는 영흥면 내리 1-3, 5-5, 5-6이 기재돼 있고, 말소기준 근저당의 공동담보에는 내리 1-3, 5-6, 5-15가 적혀 있습니다. 따라서 공동담보 목록과 실제 매각대상 목록을 동일한 것으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황을 기준으로 범위를 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인근은 각종 주거용 부동산과 주상용·상업용 부동산이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장 및 근거리에 버스터미널 등이 소재해 제반 교통환경은 보통입니다.
- 용도. 건물 ㉮는 소매점·휴게음식점·금융업소·사무실·단독주택, ㉯는 창고로 공부돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 지목 대, 면적 99.0㎡, 계획관리지역, 업무용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 530,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·가축사육제한구역·성장관리권역이 확인되며 일부 토지는 도로구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재중 보증금 확인. 전입일 2013.11.15.가 말소기준 2023.03.24.보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않으면 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 배당요구와 확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 점유 부분 특정. 혼합용도 건물이므로 김재중이 어느 건물·어느 부분을 점유하는지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 매각범위 대조. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 등기부의 토지 표시, 공동담보 목록을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당 중심 추정이며 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 임차인 확인이 먼저
이 사건은 감정가 1,255,316,080원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 878,721,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 2013.11.15. 전입한 김재중의 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다.
등기부상 말소기준 뒤 권리는 소멸하고 배당모델상 인수는 0원이지만, 임차보증금이 확인되지 않은 이상 실제 매수인 부담까지 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·상업·업무·주거·창고의 혼합용도까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 순서는 “가격 계산 → 입찰”이 아니라 “임차관계·매각범위 확인 → 실질취득비용 계산 → 가격 판단”입니다.
