🏷️ 최저가 113,400,000원 🧾 인수 51,987,600원 💰 실질취득 165,387,600원 ⚠️ 감정가 대비 102.1%
인천지방법원 2025타경510578. 부평구 일신동 지오빌 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이수진의 163,000,000원 보증금입니다. 말소기준으로 계산된 2023.02.02. 국 압류보다 이수진의 전입일 2021.11.30.과 확정일자 2021.10.29.가 앞섭니다. 2024.01.16. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인돼, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수로 이어집니다.
현재 최저매각가는 113,400,000원입니다. 하지만 배당 가정에서는 집행비용 2,387,600원을 먼저 제외한 뒤 이수진에게 111,012,400원이 배당되고, 보증금 부족분 51,987,600원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수를 합친 현재 회차의 실질취득은 165,387,600원입니다. 감정가보다 3,387,600원 높은 구조라, “1회 유찰되어 70%까지 내려왔다”는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 53-2 지오빌 4층 402호 · 도로명 인천광역시 부평구 일신로39번길 6-37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 임차권 범위 | 4층 402호 47.49㎡ 전부 |
| 소유자 | 정만수 (2021.12.24. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 187,892,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준으로 계산된 권리는 2023.02.02. 국 압류입니다. 이후 2025.07.09. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 이수진의 주택임차권등기는 2024.01.16. 접수된 후순위 등기이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임대차의 전입 2021.11.30.·확정일자 2021.10.29.가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 보증금의 미배당 잔액은 별도로 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이수진 4층 402호 47.49㎡ 전부 | 2021.11.30. 2021.10.29. | 163,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 51,987,600원 승계 아님 |
| 양형민 | 2024.10.18. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이수진은 실제 임차인으로, 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 반면 양형민은 2024.10.18. 전입으로 말소기준 2023.02.02.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 세부금액은 확인이 필요합니다. 등기부 을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 이수진 임차권의 점유개시일을 2021.11.30.로 경정한 등기입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 시세보다 싸다는 판단을 할 근거가 없습니다. 오히려 현재 회차에서 확인되는 숫자만 놓고 보면 실질취득 165,387,600원은 감정가 162,000,000원의 102.1%입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 70%지만, 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 합치면 감정가보다 높아집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 51,987,600원 | 165,387,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,380,000원 | 85,448,840원 | 164,828,840원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 55,566,000원 | 108,834,188원 | 164,400,188원 |
즉 1회 더 유찰되어 최저가가 79,380,000원으로 낮아져도 실질취득은 164,828,840원, 3회 유찰 가정에서도 164,400,188원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수금 증가로 상쇄되므로, 이 물건에서는 “몇 번 유찰됐는가”보다 임차보증금이 실제로 얼마나 배당되는지가 훨씬 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 이수진 보증금 (우선변제) | 163,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 187,892,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 113,400,000원 중 집행비용 2,387,600원을 제외한 111,012,400원이 이수진에게 배당되고, 보증금 부족분 51,987,600원이 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구액 187,892,442원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 4층 402호이며 사용승인은 2010.03.26.입니다.
- 입지. 인천금마초등학교 북서측 인근으로, 주위는 동류형 공동주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 서측으로 폭 약 4미터·20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(헬기), 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 113,400,000원이 아니라 인수액을 합친 165,387,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이수진 배당액 확인. 보증금 163,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 그대로 달라집니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 164,828,840원·164,400,188원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 양형민 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현 점유 상태와 임대차 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 이수진의 임차권등기와 양형민의 현황조사상 전입이 함께 확인되므로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 포함해 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 이 물건의 가격이 아니다
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 113,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 이수진의 보증금 163,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당 가정에서 미변제되는 51,987,600원을 매수인이 떠안으면 실질취득은 165,387,600원입니다. 감정가보다도 높은 금액입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 가정의 실질취득은 164,828,840원, 3회 유찰 가정은 164,400,188원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실거래 자료까지 없는 상황에서 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없으며, 이 사건의 판단 기준은 오직 실제 배당 후 남는 임차보증금과 실질취득 총액이어야 합니다.
