184,100,000원
인천지방법원 2025타경510579. 인천 불로동 월드아파트 123동 14층 1402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.93㎡입니다. 현재 소유자는 김환석으로, 2021.08.09 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 320,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 191,400,000원이며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.03.31 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.09 임의경매를 신청했습니다. 그보다 뒤에 설정된 박종세 근저당, 국민건강보험공단 압류, 모아저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510579 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 123동 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 비교 전용면적 | 84.93㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상20층 · 제14층 제1402호 |
| 소유자 | 김환석 · 2021.08.09 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 166,096,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2021.08.09 을구 17번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 191,400,000원으로 설정됐고, 2025.03.31 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 등기된 박종세 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 모아저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 74.9%
월드아파트 동일 면적 84.93㎡의 최근 실거래 12건은 2025.10부터 2026.04까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 245,666,666원, 최저 거래는 220,000,000원, 최고 거래는 269,000,000원입니다. 가장 최근인 2026.04 거래는 본건과 같은 14층에서 266,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.93㎡ | 14 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 245,666,666원 |
현재 최저매각가는 184,100,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 245,666,666원의 74.9%입니다. 감정가 263,000,000원에서는 시세 대비 가격 여유가 크지 않았지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 낮아지면서 가격 조건은 분명히 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 191,400,000원 | 180,722,600원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 박종세 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 주식회사 모아저축은행 | 5,822,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 212,222,262원 중 예상 배당액은 180,722,600원이며 미배당은 31,499,662원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 31,499,662원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 85,956,443원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 124,037,025원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당액은 유찰이 늘어날수록 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목향초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지 규모. 월드아파트는 1,699세대이며 준공일은 1998.05.15입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지하1층 지상20층 건물 내 14층 1402호이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 구비하고 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,069,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 확인되며 성장관리권역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.08.09 을구 17번 우리은행 근저당권과 2025.03.31 한국주택금융공사로의 권리이전을 원본 등기부에서 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 245,666,666원, 최근 거래 266,000,000원, 실거래 최저 220,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 함께 비교하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차 미배당 31,499,662원은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 제공된 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 배당표에 반영되지 않은 세금·최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 1회 유찰 뒤 달라졌다
이 물건의 말소기준은 2021.08.09 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 현재 남아 있는 박종세 근저당·국민건강보험공단 압류·모아저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
가격 쪽은 더 눈에 띕니다. 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 184,100,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 245,666,666원의 74.9%입니다. 최근 실거래 최저 220,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 제공된 가격 자료상 메리트는 분명해졌습니다.
다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 결론은 “등기상 인수 0원·가격 메리트 있음, 단 점유관계 원본 확인 후 입찰”입니다.
