수원지방법원 2025타경41832. 평택시 포승읍 희곡리 162·163 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단독주택 및 창고입니다. 주택은 조적조 스라브지붕 1층, 창고는 경량철골조 판넬지붕 1층으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 이양희이며, 2016.11.09. 매매를 원인으로 2016.12.16. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.16. 설정된 평택농업협동조합 채권최고액 390,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 같은 조합의 78,000,000원 근저당, 노영희의 1,500,000,000원 근저당, 천안공주낙농축산업협동조합의 500,000,000원 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 희곡리 162, 163 · 경기도 평택시 포승읍 서동대로 919-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고 이용 |
| 건물 구조 | 주택: 조적조 스라브지붕 1층 · 창고: 경량철골조 판넬지붕 1층 |
| 소유자 | 이양희 · 2016.11.09. 매매 · 2016.12.16. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 731,494,584원 / 512,046,200원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 396,439,461원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 조경수·조경석·울타리 등 토지가액 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.12.16. 을구 5번 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원입니다. 이후 설정된 평택농업협동조합의 78,000,000원 근저당, 노영희의 1,500,000,000원 근저당, 천안공주낙농축산업협동조합의 500,000,000원 가압류, 평택농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 이 사건의 진짜 핵심 — 농취증·원상회복·도로 이용
이 물건은 권리보다 매각조건과 토지 상태의 확인 난도가 높습니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 2·4·6에 대해 농지취득자격증명이 필요하다고 명시돼 있고, 이를 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 여기에 농지전용허가가 없으며, 포승읍장 회신상 원상회복명령이 발하여질 가능성도 기재돼 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 농지취득자격증명 | 목록 2·4·6 필요 | 미제출 시 보증금 미반환 |
| 농지전용 | 농지전용허가 없음 | 원상회복명령 가능성 |
| 현황 도로 | 목록 2~4 일부가 지목과 달리 도로로 이용 중 | 실사용 면적·가치 확인 필요 |
| 경계 | 인접지와 지적경계 불분명 | 정확한 확인에는 측량 필요 |
| 일괄매각 | 제시외 건물·조경수·조경석·울타리 등 포함 | 개별 요소를 분리하지 않고 전체 조건 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 512,046,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,520,462원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 평택농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 평택농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 노영희 | 1,500,000,000원 | 36,525,738원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 2,468,000,000원 중 예상배당은 504,525,738원이며, 미배당액은 1,963,474,262원입니다. 채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션으로, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 512,046,200원 | 504,525,738원 | 1,963,474,262원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 358,432,340원 | 352,614,287원 | 2,115,385,713원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 250,902,637원 | 246,590,000원 | 2,221,410,000원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 만호근린공원 동측 인근으로, 단독주택·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 단독주택 및 창고로 이용 중입니다. 주택에는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 현황 차이. 기호 2·3·4 토지는 지목과 달리 일부 도로로 이용 중입니다.
- 경계. 인접지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능 여부. 목록 2·4·6의 농지취득자격증명을 실제로 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지전용·원상회복. 농지전용허가가 없고 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 현 이용상태와 행정상 조치 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분. 목록 2~4 일부가 현황상 도로로 이용 중이므로 전체 면적을 동일한 효용의 토지로 보지 말고 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 필요 시 정확한 지적경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상 조경수·조경석·울타리 등이 포함되는 조건을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농취증 관련 행정기관 확인 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증이 더 중요하다
등기권리만 보면 이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 512,046,200원에 낙찰된다면 권리분석상 실질취득도 512,046,200원으로 계산됩니다.
그러나 종합 판단은 낮춰야 합니다. 목록 2·4·6에 대한 농취증 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환, 농지전용허가 부재와 원상회복명령 가능성, 일부 토지의 도로 이용, 인접지와의 경계 불분명, 단독주택·창고와 토지가 결합된 이용 형태가 동시에 존재합니다. 현재 가격이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 근거도 부족합니다. 이 물건은 등기권리는 소멸형이지만 취득절차·토지현황 확인 난도가 높은 C등급 물건으로, 입찰의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 농취증 발급 가능성과 원상회복·현황도로·경계 문제를 확정하는 데 있습니다.
