인천지방법원 2025타경510885. 인천 원당동 가람오피스텔 3층 306호로, 감정평가상 실제 이용도 역시 오피스텔입니다. 감정가는 108,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 등기상 근저당권은 없지만 2022.06.02 국의 압류가 말소기준권리가 되고, 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리 소멸 구조가 단순해 보이지만, 진짜 쟁점은 등기 밖 점유관계입니다. 임차인 신민정의 전입일은 2022.04.11로 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구도 2025.08.06 접수됐습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 정리되는지, 일부가 남아 매수인에게 승계되는지를 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 825-12 가람오피스텔 3층306호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 306호 · 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인 | 2020.05.21 |
| 소유자 | 인대원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신민정 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(원당구획정리) |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.06.02 국의 압류입니다. 2022.09.23 압류, 2022.11.21 압류, 2022.12.16 하나캐피탈 가압류, 2025.07.28 강제경매개시결정, 2025.08.06 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후에 위치합니다. 특히 하나캐피탈 가압류 청구금액은 94,341,947원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신민정 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
신민정은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없고, 보증금 역시 미상이어서 예상배당 후 남는 보증금 규모도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건의 실질취득비용은 단순히 낙찰가로 끝나지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득 = 낙찰가 + 승계 보증금이 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 현재는 총취득비용의 상한도 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 75,600,000원 | 159,502,747원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,920,000원 | 181,774,507원 | 0원 | 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 37,044,000원 | 197,364,739원 | 0원 | 미상 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충분히 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아진 만큼 승계액이 커질 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 52,920,000원이나 37,044,000원 같은 낮은 회차 가격만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 94,341,947원 | 73,839,200원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 신민정 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 총 채권액은 233,341,947원, 예상 배당액은 73,839,200원, 미배당은 159,502,747원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 임차인의 보증금·확정일자가 미상인 상태라 실제 임차인 배당과 매수인 승계액도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당우체국 남동측 인근이며 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 2020.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 306호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 부지 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원당구획정리)이며 성장관리권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 605.5㎡, 공시지가 2,431,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 환금성. 오피스텔이지만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 현재 가격대의 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 신민정의 임대차계약서·보증금 지급자료를 확인해 매수인 승계 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 구체적 순위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 신민정과 강제경매 신청채권자 신민정의 관계 및 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 교부청구 내역과 대조해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.08.27 매각기일의 실제 진행·낙찰 여부와 이후 기일 변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인이 점유 중이라면 배당 및 보증금 정산과 연동해 인도 가능 시점을 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 75,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 정반대입니다. 신민정의 전입일 2022.04.11은 말소기준 2022.06.02보다 빠르고 대항력이 있습니다. 그 보증금이 미상이므로 매수인이 떠안을 미배당 보증금 역시 아직 계산할 수 없습니다.
후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건이라고 볼 수 없습니다. 국세·지방세 압류 경고도 있고, 임차인과 강제경매 신청채권자의 동일인 관계도 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래값까지 확인되지 않은 만큼, 이 물건은 권리 확인 전 가격 메리트를 논하기 어려운 유형입니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금·확정일자·세금 우선순위의 원본 확인입니다.
