인천지방법원 2025타경510986. 이 사건의 승부처는 등기상 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김수미는 2022.09.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.17입니다. 말소기준으로 산정된 부평구 압류는 2022.11.25이므로 김수미의 대항요건이 더 빠릅니다. 임차보증금은 214,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 151,900,000원에서는 집행비용 2,926,600원을 제외한 148,973,400원만 배당되는 구조라 잔액 65,026,600원을 매수인이 인수하게 됩니다.
따라서 최저가 151,900,000원만 보고 “감정가보다 65,100,000원 낮아졌다”고 판단하면 안 됩니다. 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 봐야 하고, 현재 회차는 216,926,600원입니다. 보증금 214,000,000원이 낙찰대금보다 큰 대항력 인수형이기 때문에, 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 김수미의 미배당 보증금 인수가 커져 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 10층 1002호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 105 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 2016.07.12 사용승인 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 내 10층 1002호 · 임차권 범위 46.9㎡ 전부 |
| 소유자 | 김태완 · 2020.09.28 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,383,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016.10.21 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 156,000,000원은 2020.09.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.25 부평구 압류이고, 이후 2023.07.19 주택도시보증공사 가압류 255,916,711원과 2025.07.24 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김수미의 선순위 대항력은 별개로 작동해 배당으로 다 갚지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수미 10층 1002호 46.9㎡ 전부 | 2022.09.20 | 214,000,000원 | 2022.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| 이정훈 | 2024.12.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
김수미는 실제 임차인으로서 보증금 214,000,000원을 가진 대항력 임차인입니다. 주택도시보증공사 가압류는 별도의 후순위 채권으로 등기돼 있을 뿐, 김수미의 보증금과 중복되는 보증기관 승계 임차인으로 표시된 것은 아닙니다. 따라서 이 사건에서 임차보증금은 김수미 214,000,000원을 기준으로 한 번만 판단합니다.
이정훈은 2024.12.09 전입으로 말소기준 2022.11.25보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당·점유·명도 관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 실거래가와 최저가를 단순 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로, 가격 매력 판단의 기준을 최저가 자체가 아니라 실질취득액에 둬야 합니다. 현재 최저가는 151,900,000원이지만 김수미 미배당 보증금 65,026,600원이 더해져 실질취득 216,926,600원이 됩니다. 감정가 217,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 151,900,000원 | 65,026,600원 | 최저가 하락분을 인수액이 상당 부분 상쇄 |
| 2회 유찰 시 | 106,330,000원 | 109,958,620원 | 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 크게 증가 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 141,308,758원 | 저가 낙찰처럼 보여도 보증금 인수가 커짐 |
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 김수미 보증금 | 214,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 255,916,711원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,383,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김수미 보증금 214,000,000원 중 예상배당 148,973,400원을 제외한 65,026,600원이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 당시에는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2016.07.12 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1002호이며, 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 35미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 151,900,000원 낙찰가에 김수미 미배당 보증금 65,026,600원이 붙어 실질취득 216,926,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 109,958,620원, 3회 유찰 시 141,308,758원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인 이익으로 연결되지 않습니다.
- 김수미 배당액 재확인. 배당에서 보증금 214,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당표 확정액을 반드시 확인해야 합니다.
- 이정훈 점유관계 확인. 2024.12.09 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 현재 점유관계를 확인해 명도 계획을 세워야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용 함께 확인. 사건 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이용·대출·세금 판단 시 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “151,900,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가 숫자만 보면 151,900,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 하면 결론이 완전히 달라집니다. 김수미의 보증금 214,000,000원은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 예상배당으로 148,973,400원만 회수되므로 잔액 65,026,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 216,926,600원입니다.
추가 유찰도 같은 원리입니다. 낙찰가는 106,330,000원, 74,431,000원으로 내려가지만 인수액은 109,958,620원, 141,308,758원으로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락을 뜻하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 배당 후 얼마의 임차보증금이 남아 매수인에게 승계되는가입니다.
