인천지방법원 2025타경511282. 인천 남동구 구월동 롯데캐슬골드 2104동 501호 아파트입니다. 감정가는 665,000,000원이지만 1회 유찰돼 최저매각가는 465,500,000원으로 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2015.09.01. 설정된 국민은행 근저당 273,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 이상운의 가압류 221,800,000원, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면은 신건보다 확실히 달라졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 615,541,666원, 최신 2026.08 거래는 610,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.6%로 내려와 있으며, 제공된 최근 12건 중 최저 거래가인 585,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수 0원이라는 전제에서는 가격 여유가 나타나는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 24 롯데캐슬골드 2104동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 호구포로 803 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 115.6671㎡ · 22층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 차영훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 465,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 156,515,068원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.09.01. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이상운의 가압류 221,800,000원과 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래보다 낮아졌다
롯데캐슬골드 동일 면적 115.67㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 615,541,666원, 최신 거래는 2026.08 610,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 115.67㎡ | 11 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 115.67㎡ | 16 | 592,500,000원 |
| 2026.06 | 115.67㎡ | 7 | 605,000,000원 |
| 2026.05 | 115.67㎡ | 20 | 599,000,000원 |
| 2026.05 | 115.67㎡ | 21 | 675,000,000원 |
| 2026.03 | 115.67㎡ | 10 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 115.67㎡ | 13 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 115.67㎡ | 11 | 605,000,000원 |
| 2026.02 | 115.67㎡ | 16 | 585,000,000원 |
| 2026.02 | 115.67㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 115.67㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 115.67㎡ | 12 | 595,000,000원 |
| 평균 | 115.6671㎡ | 12건 | 615,541,666원 |
표본 범위는 585,000,000원~675,000,000원이고 평균은 615,541,666원입니다. 최저매각가 465,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%입니다. 감정가 665,000,000원에서는 시세 상단에 가까웠지만, 1회 유찰 후에는 최근 실거래 범위 아래로 가격이 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 273,600,000원 | 273,600,000원 |
| 2. 가압류 · 이상운 | 221,800,000원 | 184,845,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이상운 | 156,515,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 651,915,068원 중 채권자 예상배당은 458,445,000원이며, 미배당은 193,470,068원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월초등학교 북측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 모래내시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 5층 501호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 롯데캐슬골드 3,384세대, 2007.08.01. 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가 2,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 도시철도 저촉, 교육환경 보호구역 등이 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등록된 임차인은 없지만 임대차가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장을 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가 465,500,000원은 최근 12개월 평균 615,541,666원의 75.6%입니다. 최근 실거래 범위와 개별 호수의 층·상태를 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서는 국민은행 근저당은 전액 배당되지만 이상운 가압류에는 미배당이 발생합니다. 후순위 미배당 자체는 매수인 인수로 연결되지 않는 구조입니다.
- 추가 유찰 시. 2회 유찰 시 최저가 325,850,000원, 3회 유찰 시 228,095,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25.입니다. 입찰 판단 전 최신 등기와 법원 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰에서 달라졌다
이 물건의 말소기준은 2015년 국민은행 근저당이며, 이후 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 665,000,000원에서 1회 유찰 후 465,500,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 75.6%가 됐습니다. 최신 거래 610,000,000원과 최근 거래 최저 585,000,000원보다도 낮은 수준이므로 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 감정평가서상 임대차가 미상인 만큼, 권리 인수 0원의 구조를 실제 점유관계와 마지막으로 대조하는 것이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
