인천지방법원 2025타경511283. 석남동 584-51의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 사용승인일은 1984.07.23입니다. 토지는 134.2㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 부봉하·부준하·부기하 각 3분의 1 공유입니다.
등기상 말소기준은 2016.11.10 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 603,000,000원이고, 2025.08.29 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 근저당보다 앞선 임차인의 전입입니다. 김현호는 2010.03.15 전입했고 보증금은 10,000,000원, 월차임은 40,000원입니다. 배당요구는 2025.09.15 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 584-51 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 일괄매각 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 사용승인일 1984.07.23 |
| 토지 | 134.2㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 부기하·부봉하·부준하 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 258,333,610원 / 180,834,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,495,842원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 6년 앞선 임차인
김현호의 전입일은 2010.03.15, 말소기준권리는 2016.11.10입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 보증금 10,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았고, 예상배당에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원입니다. 따라서 최저가 180,834,000원만을 취득비용으로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현호 | 1층 일부 | 2010.03.15 | 10,000,000원 | 40,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 안 됨 승계 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 180,834,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 더구나 매수인이 인수하는 임차보증금 10,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득은 190,834,000원입니다.
이 사건은 토지와 노후 주택을 함께 평가해야 합니다. 토지는 134.2㎡, 공시지가는 1,158,000원/㎡이며, 건물은 1984.07.23 사용승인된 2층 주택입니다. 실제 가격 판단에서는 토지 가치와 건물 상태를 분리해 현장 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,331,676원 |
| 인수 · 임차인 김현호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 603,000,000원 | 177,502,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,331,676원을 제외한 177,502,324원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 425,497,676원입니다. 임차인 김현호 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 180,834,000원 | 10,000,000원 | 190,834,000원 | 425,497,676원 |
| 2회 유찰 시 | 126,583,799원 | 10,000,000원 | 136,583,799원 | 478,988,374원 |
| 3회 유찰 시 | 88,608,659원 | 10,000,000원 | 98,608,659원 | 516,386,297원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사의 신청채권액 164,495,842원이 예상배당 177,502,324원으로 충족됩니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 124,011,626원, 3회 유찰 시에는 86,613,703원으로 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 인근으로 단독주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택, 사용승인일 1984.07.23이며 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 134.2㎡의 대지로 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 180,834,000원이 아니라 임차보증금 10,000,000원을 합친 190,834,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 김현호가 1층 일부를 점유하고 있고 대항력이 있으므로 보증금 반환과 인도 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 확정일자·임대차 원본. 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지를 일괄매각하는 사건이므로 토지·건물의 권리 및 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 1984.07.23 사용승인된 건물인 만큼 수선 상태와 실제 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 토지·주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.81억 낙찰”이 아니라 “1.91억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 간단합니다. 말소기준인 한국주택금융공사 근저당보다 김현호의 전입이 먼저이고, 보증금 10,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차에서 눈에 보이는 최저가 180,834,000원만 보고 입찰하면 실제 자금 부담을 과소평가하게 됩니다. 기준은 실질취득 190,834,000원입니다.
1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 자료가 없어 이것만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 더구나 감정 이용상태는 단독주택이고 건물은 1984년 사용승인, 토지는 134.2㎡로 건물과 토지의 가치를 함께 봐야 합니다. 권리 핵심은 1천만원 인수, 가격 핵심은 실질취득액 검증. 두 가지를 분리하지 않는 것이 이 물건의 출발점입니다.
