인천지방법원 2025타경511354. 부평동 엠타워식스 제15층 제1501호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 149,800,000원으로 감정가 214,000,000원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다. 권리 흐름의 기준은 2019.01.03. 신용보증기금 가압류 185,600,000원입니다. 이후의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 단순한 선후관계보다 임차권입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.10.13.이지만, 기재된 주민등록일자·점유개시일자는 2018.12.20., 확정일자는 2018.10.29.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되고, 현재 회차 배당 가정만 적용하면 170,000,000원 보증금 중 146,902,800원이 배당돼 23,097,200원이 미배당됩니다.
다만 이 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계 신고로 정리돼 있습니다. 실제 임차인은 김상춘 1명이고, 한국토지주택공사의 170,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 여기에 매각물건명세서상 해당 임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 이 리포트에서는 그 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511354 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 15층1501호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥로334번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 위치 / 구조 | 15층 건물 내 제15층 제1501호 · 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2014-09-05 |
| 소유자 | 이수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 180,852,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.01.03. 가압류
2014.12.09. 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2018.12.11. 이미 해지·말소됐습니다. 현 권리분석의 말소기준은 2019.01.03. 신용보증기금 가압류 185,600,000원입니다. 그 뒤 아주캐피탈 주식회사 가압류, 주식회사 하나은행 가압류 및 변경등기, 2025.08.06. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상춘 실제 임차인 | 2024-12-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 전입이 말소기준권리 이후 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 중복신고 | 2018-12-20 확정 2018-10-29 | 170,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 반영 0원 룰상 미배당 23,097,200원 |
한국토지주택공사는 김상춘 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 170,000,000원을 김상춘의 보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명입니다. 김상춘은 2024.12.05. 전입으로 말소기준권리 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 배당 구조 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 170,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 185,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 12,499,883원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 변경 | 70,582,849원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 180,852,054원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정만 적용하면 한국토지주택공사 보증금 170,000,000원 중 146,902,800원이 배당되고 23,097,200원이 부족합니다. 이 23,097,200원이 룰상 매수인 인수액이지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 룰상 인수액
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 149,800,000원 | 23,097,200원 | 149,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 104,860,000원 | 67,408,040원 | 104,860,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 73,402,000원 | 98,319,236원 | 73,402,000원 |
확약이 없다면 대항력 있는 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차는 23,097,200원, 2회 유찰 시 67,408,040원, 3회 유찰 시 98,319,236원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건은 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 서측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 제15층 제1501호입니다.
- 설비. 위생시설·급배수시설·승강기설비 등 기본설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 북측·동측·서측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기를 실제로 해소하는 조건과 범위를 원문으로 확인합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 170,000,000원을 실제 임차인 보증금과 별개로 더하지 않습니다.
- 김상춘 보증금 확인. 전입은 2024-12-05로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 214,000,000원과 최저가 149,800,000원의 차이만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 오피스텔 실거래를 별도 확인합니다.
- 배당표의 성격. 현재 배당 가정상 집행비용과 임차보증금 배당 후 일반 채권자는 모두 미배당입니다. 실제 배당은 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “확약 확인”이 먼저다
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 1회 유찰돼 149,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약의 관계입니다. 배당표만 보면 한국토지주택공사의 미배당 보증금 23,097,200원이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 인수는 실질 0원입니다.
실제 임차인은 김상춘 1명이며 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 김상춘의 전입은 말소기준권리 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 확약서의 효력과 최종 매각물건명세서를 확인할 수 있다면 권리 위험은 크게 낮아지는 구조입니다. 다만 시세 비교자료가 없는 만큼 최저가 149,800,000원 자체가 싼지 여부는 별도의 거래가격 확인 없이 단정하면 안 됩니다.
