인천지방법원 2025타경511602. 인천 미추홀구 주안동 중앙빌라 비동 2층 202호, 대상면적 36.27㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 92,100,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,470,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리관계상 64,470,000원만 내고 끝나는 경매가 아닙니다.

등기부상 임차권자 김순덕은 2020년 12월 18일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2020년 12월 20일부터 점유한 것으로 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준으로 계산된 2025년 8월 14일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 취득한 임차인입니다. 임차보증금은 80,000,000원이고 배당요구도 이루어졌지만, 현재 회차의 예상 배당만으로는 전액을 돌려받지 못합니다. 따라서 미배당 잔액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

2012년 국민은행 근저당과 당시 소유자 윤영준 관련 권리는 2015년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 강옥순은 그 경매를 통해 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 김순덕이 2020년 전입·확정일자를 갖추었고, 2025년 1월 2일에는 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 8월 14일이므로, 이 임차권은 현재 경매의 기준권리보다 선행합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김순덕은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 전입일과 확정일자가 모두 2020년 12월 18일이고 배당요구도 완료해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 최저매각가가 보증금보다 작아 현재 회차에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다.

③ 가격 분석 — 6,447만원이 아니라 8,156만원으로 봐야 한다

현재 회차를 64,470,000원에 낙찰받는다고 가정하면 집행비용 1,560,460원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 62,909,540원이 배당됩니다. 보증금 80,000,000원에서 부족한 17,090,460원은 매수인 인수입니다. 따라서 실제 부담을 단순화하면 64,470,000원 + 17,090,460원 = 81,560,460원입니다.

이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가는 64,470,000원에서 45,129,000원, 31,590,299원으로 크게 내려가지만, 반대로 인수액은 17,090,460원에서 36,083,322원, 49,378,326원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 80,968,625원~81,560,460원에 머뭅니다. 즉 대항력 임차인 보증금 80,000,000원이 사실상 가격의 하단을 형성하는 구조라, 유찰 폭만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.

④ 실거래 비교 — 표면 61.4%, 실질은 77.7%

중앙빌라(B)는 총 8세대이고 1991년 10월 2일 준공됐습니다. 대상면적 36.27㎡와 일치하는 확인 거래는 2022년 7월 1층 105,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 105,000,000원, 최신 거래도 105,000,000원으로 집계돼 있습니다.

따라서 가격 메리트를 평가할 때 최저가 61.4%를 그대로 쓰면 왜곡됩니다. 실제 비교 기준은 인수분을 포함한 81,560,460원, 즉 105,000,000원의 약 77.7%입니다. 숫자상 차이는 존재하지만 거래 표본이 1건이고 해당 거래월이 2022년 7월이므로, 이 한 건만으로 현재 시세를 단정하기에는 표본과 시점의 한계가 큽니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 64,470,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 우선변제 후 17,090,460원이 남아 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 값이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 중앙빌라(B)는 총 8세대·1991.10.02. 준공입니다.
• 입지. 석암초등학교 서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·업무시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 14m 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 자루형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·절대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,483,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·상하수도·가스설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 8세대의 소규모·1991년 준공 다세대이고, 확인된 동일면적 거래도 1건이어서 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 계산. 현재 최저가 64,470,000원에 인수 예상액 17,090,460원을 더한 81,560,460원을 출발점으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 81,212,322원, 3회 유찰 시 80,968,625원으로 낙찰가 하락 폭에 비해 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 전입일 2020.12.18., 확정일자 2020.12.18., 점유개시 2020.12.20., 보증금 80,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 점검. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 김순덕으로 나타나므로 임대차계약서·채권 발생 원인·배당요구 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2022.07. 105,000,000원 1건이므로 현 시점의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰가를 확정해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 총 부담은 거의 안 내려간다”

이 사건은 표면가격과 실질가격의 차이가 핵심입니다. 감정가 92,100,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 64,470,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 김순덕의 보증금 80,000,000원이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 예상배당 후 남는 17,090,460원을 인수하면 실질취득은 81,560,460원입니다.

더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시에도 81,212,322원, 3회 유찰 시에도 80,968,625원으로 총 부담은 약 8,100만원에서 거의 변하지 않습니다. 그래서 이 물건은 “감정가 대비 몇 % 할인됐는가”보다 “보증금 인수까지 합쳐 얼마에 취득하는가”를 봐야 하는 대항력 임차인 인수형입니다. 확인 실거래 105,000,000원과 비교하면 숫자상 여유는 있지만, 거래 표본이 1건이고 2022년 7월 거래라는 점, 8세대 소규모 다세대라는 점, 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 점까지 함께 확인해야 합니다. 표면가는 낮지만, 권리분석 난도와 검증 부담은 낮지 않은 물건입니다.