인천지방법원 2025타경511782. 계양구 용종동 초정마을동아아파트 322동 3층 306호입니다. 현재 소유자는 김선미이고, 2019.11.04 거래가액 337,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 한국방화문 가압류, 계양구 압류, KB국민카드·국민은행·롯데카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 다만 이 사건에서 등기보다 더 먼저 확인해야 할 것은 점유관계입니다. 감정평가의 기타 참고사항에는 임대차 관계가 미상으로 적혀 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 점유·보증금·전입일· 확정일자가 확인되기 전까지는 임차 위험을 완전히 지웠다고 보기도 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511782 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 용종동 213-3 초정마을동아아파트 322동 3층306호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 김선미 (2019.11.04. 소유권이전 · 거래가액 337,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 334,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 79,166,450원 |
| 말소기준 | 2019.11.04. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 한미은행 52,000,000원 근저당과 한국씨티은행 32,000,000원 근저당은 2017.07.03 해지로 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김선미의 2019.11.04 소유권 취득과 동시에 설정된 국민은행 근저당 264,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 한국방화문 가압류 79,166,450원, 계양구 압류, KB국민카드 가압류 17,947,708원, 국민은행 가압류 76,456,553원, 롯데카드 가압류 20,594,466원, 강제경매 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 334,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 143,400,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 회차에서 중요한 것은 가격 할인폭보다 실제 시장가격 확인입니다. 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 매물 호가를 대조해야 현재 최저가 334,600,000원이 시장 대비 어느 수준인지 판단할 수 있습니다. 제공된 자료만으로는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,484,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 국민은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국방화문 | 79,166,450원 | 65,115,600원 |
| 갑구 11번 가압류 · KB국민카드 | 17,947,708원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 국민은행 | 76,456,553원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 롯데카드 | 20,594,466원 | 0원 |
| 갑구 14번 강제경매개시결정 · 한국방화문 | - | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 국민은행 | 79,166,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 537,331,627원 중 채권자 예상배당은 329,115,600원, 미배당은 208,216,027원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 5,484,400원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 334,600,000원 | 329,115,600원 | 208,216,027원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 234,220,000원 | 230,140,920원 | 307,190,707원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 163,954,000원 | 160,858,644원 | 376,472,983원 | 0원 |
유찰로 가격이 내려가도 등기상 매수인 인수액은 증가하지 않습니다. 현재 334,600,000원, 2회 유찰 가정 234,220,000원, 3회 유찰 가정 163,954,000원 모두 인수 0원입니다. 대신 낙찰대금 자체가 줄어드는 만큼 채권자 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 계산여자고등학교 북서측 인근이며, 계산택지지구 내 아파트단지·관공서·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다. 주거지로서 주위환경은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 인천도시철도1호선 임학역이 위치하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 장방형 평지에 6개 동, 아파트 616세대, 주차 942대 규모이며 용적률은 249.99%입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·지역난방(열병합)·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 계양문화로, 오조산로96번길 등 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(계산택지)·과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대차 관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자 확인이 최우선입니다.
- 말소기준 재확인. 2019.11.04 국민은행 근저당 264,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 계양구 및 국 압류가 있으므로 실제 당해세·교부청구액과 배당순위는 매각기일 전 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유상태는 현장 및 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유와 가격은 확인 필요”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 국민은행의 2019.11.04 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 모두 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 478,000,000원의 70%인 334,600,000원까지 내려왔습니다.
하지만 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 임대차 관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다는 점유 확인과 시세 검증이 최종 판단을 좌우하는 유형입니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 입찰 전 현장 점유와 실제 시장가격을 확인해야 그 장점이 실제 투자 메리트로 이어집니다.
