수원지방법원 2025타경42505. 안성시 중리동 동광아파트 101동 15층 1504호입니다. 등기상 현재 소유자는 양혜숙이며, 2021년 4월 21일 거래가 160,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 경매의 말소기준은 2024년 11월 29일 하나캐피탈의 가압류 28,038,989원입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류와 강제경매개시결정, 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부 채권이 아닙니다. 임차인 최병욱은 2022년 9월 26일 전입했고 보증금은 180,000,000원입니다. 전입일이 2024년 11월 29일 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구는 2025년 9월 17일 접수됐습니다. 이 때문에 최저매각가 112,000,000원 자체보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다

말소기준 가압류보다 임차인 전입이 약 2년 이상 빠릅니다. 따라서 임차인 최병욱은 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 하나캐피탈 가압류 28,038,989원, 우리금융캐피탈 가압류 31,932,767원, 강제경매개시결정 및 안성시 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.12억이 아니라 1.80억

동광아파트 동일 면적 84.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 142,500,000원이고, 가장 최근 2026년 8월 거래는 150,000,000원입니다. 단순 최저가 112,000,000원은 최근 평균의 78.6%지만, 이 물건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

최근 거래 범위는 130,000,000원~155,000,000원입니다. 그런데 이 사건의 실질취득 판단액은 약 180,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 142,500,000원뿐 아니라 최신 거래 150,000,000원과 최근 최고 거래 155,000,000원도 웃돕니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 2,368,000원, 하나캐피탈 28,038,989원, 우리금융캐피탈 31,932,767원이 반영되고 소유자 잔여는 49,660,244원입니다. 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안성체육공원 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지, 공원, 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 남안성I.C가 위치합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상15층 건물 중 15층 1504호입니다.
• 설비. 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 개별난방, 지하·지상주차장이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역 등이며 공시지가는 527,100원/㎡입니다.
• 단지. 동광아파트는 930세대이며 사용승인일은 2007.09.19입니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않아 외부관찰·탐문·공부상 도면으로 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 112,000,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 180,000,000원으로 판단해야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 최병욱의 전입일 2022.09.26, 보증금 180,000,000원, 배당요구일 2025.09.17 및 확정일자 관련 원본을 재확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 2회 유찰 78,400,000원, 3회 유찰 54,880,000원으로 내려가도 대항력 인수분이 늘어나는 구조인지 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사를 하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세 등 배당 및 인수에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “1.80억 보증금”이 먼저다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 160,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 112,000,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 투자 판단의 핵심 숫자는 112,000,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금 180,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 142,500,000원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 최고 거래 155,000,000원보다 실질취득 부담이 높습니다.

후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점보다 선순위 임차인의 대항력이 훨씬 중요합니다. 추가 유찰이 진행돼도 실질취득금액이 보증금 수준에 고정되는 구조라면 가격 메리트가 새로 생기지 않습니다. 최저가는 할인돼 보이지만, 실질취득은 시세 이상. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 것이 결론입니다.