인천지방법원 2025타경511856. 인천 미추홀구 주안동 1493-40 명광주택(A동) 지하층 2호, 전용 38.88㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유재홍이며 2016.08.19. 거래가 27,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 서울보증보험 주식회사가 청구액 61,518,493원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건은 단순히 “최저가 3,080만원이니까 싸다”라고 보면 안 됩니다. 등기에는 2018.10.29. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 47,000,000원이 존재하고, 임대차계약 2016.08.26., 확정일자 2016.08.29., 주민등록 2016.09.08., 점유개시 2016.09.20.으로 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.08.27.이므로 이 임차권은 그보다 훨씬 앞섭니다.
현재 매각가 30,800,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 954,400원을 먼저 공제하고 임차권에 29,845,600원이 배당되어 17,154,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상이 되어 낙찰가만 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 부담은 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1493-40 지하층2호 · 인하로309번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.88㎡ · 지하층 2호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유재홍 · 2016.08.19. 소유권이전 · 거래가 27,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 61,518,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 1989.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 핵심
② 임차관계 — 보증기관 승계 신고 1건
등록된 신고는 한국토지주택공사 명의 1건이며 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 집계하고, 권리분석에서는 등기된 47,000,000원 임차보증금의 배당·인수 여부만 따로 봅니다.
| 신고 명의 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 지하층 2호 38.88㎡ 전부 | 47,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
확정일자 2016.08.29. · 주민등록 2016.09.08. · 점유개시 2016.09.20. · 임차권등기 2018.10.29. · 보증금 47,000,000원. 말소동의 확약은 이 임차권의 실질 인수 판단에 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3,080만원 기준으로 본다
명광주택(A동) 전용 38.88㎡와 면적이 일치하는 거래 표본은 2건입니다. 2021.06. 45,000,000원, 2021.07. 59,000,000원으로 평균은 52,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 30,800,000원으로 이 평균의 59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 38.88㎡ | -1 | 59,000,000원 |
| 2021.06 | 38.88㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 평균 | 38.88㎡ | 2건 | 52,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인 실질취득은 30,800,000원으로, 거래 평균 52,000,000원보다 21,200,000원 낮습니다. 감정가 44,000,000원도 거래 평균보다는 낮습니다. 다만 이 거래들은 2021년 6~7월 자료로 현재 시점과 간격이 크고 표본도 2건뿐이므로, 59.2%라는 숫자를 그대로 현재가 대비 할인율로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 954,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 47,000,000원 | 29,845,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 61,518,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 17,154,400원입니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 신청채권자 청구 61,518,493원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 30,800,000원 | 17,154,400원 | 30,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 21,560,000원 | 26,228,080원 | 21,560,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 15,091,999원 | 32,579,657원 | 15,091,999원 |
확약을 제외한 원래 권리구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 17,154,400원 → 26,228,080원 → 32,579,657원으로 늘어납니다. 즉 단순히 최저가만 내려간다고 매수인 총부담이 같은 폭으로 줄어드는 물건이 아닙니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 실제로 살아나는 이유는 낙찰가 하락 자체보다 말소동의 확약이 존재하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천주안남초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 지1/2층 건물의 지하층 2호이며 사용승인일은 1989.09.02입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 180.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며 외국인 등에 한합니다.
- 환금성. 명광주택(A동)은 총 6세대이며, 대상은 지하층입니다. 거래 표본도 2건으로 적어 환금성은 가격 할인과 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약을 유효하게 반영해야 임차권 미배당분의 실질 인수가 0원이 됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약이 적용되는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권입니다. 해당 권리 외 별도 인수 위험이 있는지 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 최신성 점검. 비교 거래가 2021.06~07의 2건뿐이므로 현재 매매·전세 호가와 실제 거래 가능가격을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 지하층이라는 물리적 특성은 채광·환기·습기·누수·침수 가능성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대, 1989년 사용승인 건물입니다. 숫자상 할인율만으로 일반 아파트 수준의 환금성을 기대하면 안 됩니다.
- 배당표 재확인. 현재 가정에서는 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 배당이 없고 청구액 61,518,493원이 미배당입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
현재 최저매각가 30,800,000원은 감정가 44,000,000원의 70%이고, 거래 표본 평균 52,000,000원의 59.2%입니다. 숫자만 보면 충분히 낮습니다. 하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 47,000,000원 주택임차권입니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서도 17,154,400원의 미배당 보증금이 남습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권을 유효하게 해소한다면, 매수인 실질 인수액은 0원이 되어 실질취득은 최저가 30,800,000원 수준으로 내려옵니다. 이 경우 가격 숫자는 분명 유리한 편입니다. 다만 2021년 거래 2건뿐인 시세 자료, 1989년 사용승인, 지하층, 총 6세대라는 환금성 리스크 때문에 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 결론은 “권리조건부 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로.”입니다.
