364,000,000원
창원지방법원 2025타경22079. 거제시 아주동 1690-5에 있는 물건으로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가에서는 목록1이 주차장, 목록2가 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 목록1 공유지분 매각이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 520,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 364,000,000원입니다.
등기 구조는 단순하지 않습니다. 현재 소유관계에 다수의 공유자가 존재하고, 을구에는 여러 공유자 지분을 대상으로 한 근저당권이 다수 남아 있습니다. 제공된 말소기준 산정은 2016.01.29. 주식회사경남은행 근저당권 264,000,000원을 기준으로 잡고 있으며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22079 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1690-5 지하1층101호 · 도로명 경상남도 거제시 아주1로2길 19 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 목록1 주차장 · 목록2 근린생활시설 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 364,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 297,591,045원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록1 공유지분 매각 |
| 토지 | 1,670.0㎡ · 지목 주차장 · 일반상업지역 · 공시지가 1,276,000원/㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2015.12.11 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 구조는 복잡하다
말소기준으로 산정된 권리는 2016.01.29. 설정된 을구 11번 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 264,000,000원입니다. 이후 남아 있는 다수의 근저당권, 거제시 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 이 등기부는 공유자별 지분에 서로 다른 근저당이 설정된 구조이므로, 단순히 근저당 개수만 합산해 물건 전체의 실제 채무라고 해석하면 안 됩니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권용화 | 112호 전부 | 주거 | 2023.02.08 | 2,000원 | 2025.12.10 신고 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 권용화 1명입니다. 전입신고일은 2023.02.08이고, 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.12.10에 접수됐으며, 보증금은 2,000원으로 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 경남은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 경남은행 | 312,000,000원 | 154,104,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 경남은행 | 252,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 경남은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 경남은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 경남은행 | 302,400,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 동래농업협동조합 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당 · 동래농업협동조합 | 564,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당 · 장승포농업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 을구 25번 근저당 · 거제축산업협동조합 | 208,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당 · 농협은행 | 355,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 364,000,000원 중 집행비용 5,896,000원, 채권자 배당 358,104,000원으로 전액 소진됩니다. 채권총액은 4,761,600,000원, 미배당은 4,403,496,000원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 364,000,000원 | 358,104,000원 | 4,403,496,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 254,799,999원 | 250,432,799원 | 4,511,167,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 178,359,999원 | 175,062,959원 | 4,586,537,041원 | 0원 |
실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가 364,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 현황이 주차장·근린생활시설이고 공유지분이 포함된 일괄매각이라는 점에서 일반 주거용 부동산보다 가격 검증의 중요성이 큽니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 아주동 아주초등학교 북서측 인근이며, 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 목록1은 주차장으로 이용 중이며, 목록2는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 못했으나 현황 근린생활시설로 탐문됐습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 10~12m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로2류·중로3류에 접하고 주차장으로 지정돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2015.12.11입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 목록1 공유지분과 목록2가 일괄매각되므로 매각물건명세서·등기부·감정평가서에서 실제 취득 범위를 반드시 서로 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 소유관계에 다수의 공유자가 존재하므로 각 지분과 매각대상 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 근저당권이 공유자별 지분에 다수 설정돼 있어 말소기준 및 소멸 범위를 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 권용화의 전입은 후순위로 대항력은 없지만, 112호 전부 점유 및 배당요구 사실을 현황조사·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 목록2는 폐문으로 내부구조와 이용상황이 직접 확인되지 않았으므로 현장조사 필요성이 큽니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 주차장·근린생활시설 및 공유지분 특성을 반영해 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 무엇을 사는지다
이 사건은 배당 계산만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 권리 인수 측면만 보면 분명한 장점입니다. 그러나 등기부에는 다수 공유자와 지분별 근저당이 얽혀 있고, 매각조건도 공유지분을 포함한 일괄매각입니다. 이용현황 역시 주차장과 근린생활시설입니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가 520,000,000원이 364,000,000원까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 현재 판단의 핵심은 ① 실제 취득하는 지분과 일괄매각 범위, ② 공유관계, ③ 각 지분에 얽힌 권리의 소멸 여부, ④ 주차장·근린생활시설의 실제 가치입니다. 인수 0원은 긍정적이지만, 구조적 복잡성 때문에 종합 평가는 C로 보는 것이 적절합니다.
