창원지방법원 2025타경22079. 거제시 아주동 1690-5 소재 집합건물 관련 경매입니다. 등기상 여러 공유자가 지분을 나누어 소유하고 있으며, 매각 대상에는 주차장으로 이용되는 공유지분과 근린생활시설이 함께 포함됩니다. 등기와 감정평가에 나타나는 지하 1층 101호는 주차장으로 이용되고, 1층 112호는 근린생활시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
이 사건의 특징은 가격보다 매각 목적물의 범위에 있습니다. 주차장 지분을 취득한다고 해서 해당 주차장 전체를 단독으로 소유하거나 마음대로 운영할 수 있는 것은 아닙니다. 한편 112호에는 임차인이 신고되어 있습니다. 따라서 입찰자는 지분 소유관계, 주차장 사용·관리 관계, 근린생활시설 점유관계를 구분해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1690-5 도로명: 경상남도 거제시 아주1로2길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 목록1: 주차장으로 이용 중인 공유지분 목록2: 근린생활시설 |
| 관련 호실 | 지하 1층 101호(주차장) · 1층 112호(근린생활시설) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 공유지분 매각 |
| 공유관계 | 강동훈, 강묘숙, 김의기, 김승욱, 제진의, 주식회사대한씨디아이, 주식회사한일시티 등 다수 공유자 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 254,800,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 297,591,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.27 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당이 많고 지분별 관계가 복잡하다
등기상 주요 권리의 출발점은 2016년 1월 29일입니다. 이날 여러 공유자 지분을 대상으로 경남은행 근저당권이 각각 설정됐습니다. 산출된 말소기준권리는 을구 11번, 제진의 지분의 경남은행 근저당권으로, 채권최고액은 264,000,000원입니다.
다만 을구 2번·5번·6번·9번 등도 같은 날 접수된 별개의 지분 근저당권입니다. 일부는 을구 11번보다 접수번호가 앞섭니다. 따라서 을구 11번 하나만을 기준으로 모든 공유지분의 권리순위를 일괄 설명하는 것은 부정확합니다. 각 근저당권이 어느 공유지분에 설정됐는지, 어느 건물과 공동담보로 연결되는지 함께 봐야 합니다.
등기상 경매 관련 권리로는 2023년 동래농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025년 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 후자는 주식회사대한씨디아이 지분에 관한 것으로, 이번 사건과 연결됩니다. 선행 경매절차와 이번 경매의 매각 범위가 정확하게 어떻게 연결되는지도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 확인이 필요하다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권용화112호 전부 · 주거 | 2023.02.08 | 2,000신고금액의 단위 원본 대조 필요 | 2025.12.10배당요구 신청 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
실제 신고 임차인은 권용화 1명입니다. 112호 전부를 주거용으로 점유하는 것으로 신고되어 있고, 전입신고일은 2023년 2월 8일입니다. 이는 2016년에 설정된 주요 근저당권보다 늦으므로 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 2025년 12월 10일 배당요구를 한 사실도 확인됩니다.
확정일자에 따른 우선변제권은 확인되지 않습니다. 특히 감정평가상 112호는 근린생활시설이고, 임차인의 신고 용도는 주거입니다. 실제 주거 사용 여부, 적법한 용도와 점유 상태를 확인해야 하므로 단순히 전입신고만으로 모든 임대차 관계를 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인율은 아니다
감정가 520,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 254,800,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 49%가 됐습니다. 배당계산상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정하의 실질취득액 역시 254,800,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
그러나 감정가 대비 가격 하락과 시장가격 대비 저평가를 혼동하면 안 됩니다. 특히 주차장 공유지분과 근린생활시설이 결합된 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 주차장 공유지분의 실제 사용·수익 가능성, 112호의 이용 상태, 임대수익과 처분 가능성을 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 254,800,000원 | 49% | 0원 | 254,800,000원 |
| 3회 유찰 시 | 178,360,000원 | 34.3% | 0원 | 178,360,000원 |
| 4회 유찰 시 | 124,851,999원 | 24.01% | 0원 | 124,851,999원 |
회차별 금액은 매각 시나리오이며 실제 낙찰가격 또는 향후 매각기일의 확정가격을 의미하지 않습니다. 실질취득액은 낙찰가와 예상 인수액의 합계로, 부대비용은 제외했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 순위 / 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,367,200원 |
| 을구 2번 · 경남은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 5번 · 경남은행 | 312,000,000원 | 46,432,800원 |
| 을구 6번 · 경남은행 | 252,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 경남은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 경남은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 경남은행 | 302,400,000원 | 0원 |
| 을구 18번 · 동래농업협동조합 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 동래농업협동조합 | 564,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 · 동래농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 · 장승포농업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 을구 25번 · 거제축산업협동조합 | 208,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 · 농협은행주식회사 | 355,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,367,200원을 제외한 250,432,800원이 채권자에게 배당됩니다. 을구 2번 경남은행 근저당권에 204,000,000원, 을구 5번 경남은행 근저당권에 46,432,800원이 배정되고 이후 채권자의 배당액은 0원으로 계산됩니다.
특히 이번 경매 신청채권자인 농협은행주식회사는 청구금액 297,591,045원에 대해 현재 시나리오상 예상배당 0원입니다. 다만 계산에 사용된 채권최고액에는 서로 다른 공유자 지분과 공동담보가 포함되어 있으므로, 이 결과를 실제 법원의 확정 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
위 배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 모의 계산입니다. 지분별 담보권의 효력·공동담보 배당관계, 실제 피담보채권액, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부담 — 유찰될수록 미배당이 늘어난다
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 250,432,800원 | 4,511,167,200원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 175,062,960원 | 4,586,537,040원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 122,304,071원 | 4,639,295,929원 | 0원 | 0원 |
유찰이 이어지면 예상 매각가와 채권자 배당액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰로 인해 금융기관의 미배당 채권이 늘어나는 구조가 곧 낙찰자의 추가 채무 증가를 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 소재 아주초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재하고 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 주차장. 지하 1층 101호는 주차장으로 이용 중입니다. 다만 목록1이 공유지분 매각이므로, 취득 지분에 따른 실제 사용·관리 권한은 확인해야 합니다.
- 근린생활시설. 1층 112호는 근린생활시설로 이용되는 것으로 탐문됐으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2015.12.11이며 승강기, 기본 위생설비 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 주차장, 용도지역은 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 1,670.0㎡입니다. 이는 매수인이 단독 취득하는 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,276,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치만으로 매각 공유지분의 거래가치를 산정할 수는 없습니다.
- 규제 및 공부. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 주차장 등 지정사항이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주차장 공유지분은 다른 공유자의 사용·관리 관계에 영향을 받고, 근린생활시설은 실제 점유·임대 및 영업 활용성에 따라 처분 가능성이 달라집니다. 일반적인 단독 소유 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 확인. 목록1의 정확한 공유지분 비율, 목록2의 전유부분 및 대지권, 각 목록의 매각 범위를 매각물건명세서·등기부·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 지분별 근저당 검증. 2016.01.29에 설정된 경남은행 근저당권들과 이후 동래농업협동조합·농협은행주식회사 등의 담보권을 지분별로 구분해야 합니다.
- 선행 경매절차 확인. 2023타경5375와 2025타경22079의 경매개시결정이 어떤 공유지분을 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 권용화의 2023.02.08 전입, 2025.12.10 배당요구, 112호 점유 및 보증금의 정확한 금액 단위를 명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 및 현황 조사. 112호는 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 이용상태, 출입 가능 여부 및 점유자를 확인해야 합니다.
- 주차장 관리관계 확인. 주차장 운영방식, 공유자 간 사용관계, 관리규약과 비용 부담에 대한 현장조사가 필요합니다.
- 경제성 재산정. 254,800,000원의 취득가격을 기준으로 실제 활용 가능성과 처분 가능성을 판단하고, 세금·등기비용·명도비용·관리비 등을 반영해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 점이 눈에 띕니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원이고, 신고 임차인 권용화는 주요 선순위 근저당권보다 전입일이 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 이 부분만 보면 단순한 소멸형 경매처럼 보일 수 있습니다.
하지만 실제로는 주차장 공유지분과 근린생활시설의 일괄매각이며, 다수 공유자의 지분마다 근저당권과 선행 경매절차가 얽혀 있습니다. 특히 공유지분의 사용·수익 가능성과 근린생활시설의 점유 상태를 확인하지 않은 채 낙찰받으면, 매수인 인수채무가 없더라도 활용과 처분 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.
또한 현재 최저가 254,800,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가치보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 가격 메리트는 유보, 권리와 매각 범위에 대한 검증이 우선입니다. 일반적인 아파트 경매보다 분석 난도가 높은 물건이며, 공유지분과 근린생활시설을 함께 평가할 수 있는 입찰자에게도 신중한 접근이 요구됩니다.
