인천지방법원 2025타경505725. 인천 미추홀구 학익동 영신주택(306-303)의 전용 50.36㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 110,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 53,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 을구 18번 주택임차권등기가 인수권리로 기재됐고, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출돼 그 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 반영할 수 있습니다.
문제는 확약 대상 밖입니다. 실제 임차인으로 분류되는 주식회는 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 반면 한국토지주택공사의 보증금 80,000,000원 신고는 보증기관의 대위·승계 건으로, 실제 임차인의 보증금과 별도로 합산해서는 안 됩니다. 즉 실제 임차인은 1명이며, 그 한 명의 권리관계가 확정되기 전까지는 53,900,000원을 최종 취득원가로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 재넘이길51번길 7, 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.36㎡ · 지하 1층, 지상 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 노광래 (2017.05.01. 매매, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,367,120원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 건물 규모 | 영신주택(306-303) · 5세대 · 1996.09.16. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기와 임차권 확약을 함께 봐야 한다
2018년과 2019년에 설정된 국세·지방세 압류 및 가압류, 2025년 강제경매개시결정과 미추홀구 압류는 산정된 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 18번 주택임차권은 매각물건명세서에서 인수권리로 명시됐으므로 일반 후순위 권리와 다르게 봐야 합니다. 이 권리에는 말소 동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영하지만, 확약의 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 핵심정보는 미상
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주식회 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 | 확약 밖 미상 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2017.07.11. / 2017.06.27. | 80,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
* 등기상 주택임차권의 임차보증금은 80,000,000원입니다. 말소 동의 확약서가 유효하게 이행되는 것을 전제로 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 실제 임차인 주식회의 보증금과 대항력은 별도 확인 대상입니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
| 감정가 | 110,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 53,900,000원 (감정가 49%·2회 유찰) |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 (감정가 34%) |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 (감정가 24%) |
| 동일 면적 실거래 | 확인되는 비교 거래 없음 |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 · 매각률 0% |
| 세대수 / 사용승인 | 5세대 / 1996.09.16. |
현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 실제 시장가격을 검증할 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 5세대 규모의 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 매각률도 0%여서 아파트처럼 표준화된 가격과 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 한국주택은행 근저당권 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 주식회사국민은행 근저당권 | 23,400,000원 | 23,400,000원 |
| 4. 기술신용보증기금 가압류 | 40,000,000원 | 7,029,800원 |
| 5. 박종실 근저당권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사제일상호신용금고 근저당권 | 22,500,000원 | 0원 |
| 7. 서인천농업협동조합 가압류 | 6,038,715원 | 0원 |
| 8. 주식회사에이스상호저축은행 경매신청 | 82,367,120원 | 0원 |
| 9. 관악신용협동조합 근저당권 | 20,400,000원 | 0원 |
| 10. 대한주택공사 전세권 | 25,000,000원 | 0원 |
| 11. 장천새마을금고 근저당권 | 32,500,000원 | 0원 |
| 12. 수협은행 근저당권 | 69,600,000원 | 0원 |
| 13. 와이앤케이파트너스대부 주식회사 가압류 | 5,240,849원 | 0원 |
| 14. 서울보증보험 주식회사 경매신청 | 82,367,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 436,513,804원 중 채권자 예상배당은 52,529,800원, 미배당은 383,984,004원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원*이나, 실제 임차인 주식회의 미확인 권리는 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인하대학교사범대학부속고등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 공도와 접하고 있으며 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,131,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 5세대 규모의 소형 다세대주택이며 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 매도 시 가격 협상력과 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 확인. 주식회의 정확한 법인명 또는 성명, 현재 점유 여부, 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 대상이 을구 18번 임차권과 정확히 일치하는지, 조건·유효기간·말소 절차를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 1996년 근저당권이 2000년 경매로 말소된 기록과 현재 말소기준 산정이 양립하는지 현행 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 배당순서와 명도·말소 절차에 영향을 줄 수 있으므로 법원 기록과 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 유사 다세대의 개별 거래와 현장 수리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 저환금성 반영. 5세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 매각률 0%를 고려해 재매각 기간과 할인 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 명도 가능성, 내부 상태를 현장 방문과 관계인 확인으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 확약 밖 임차인이다
현재 최저매각가 53,900,000원은 감정가 110,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 을구 18번 주택임차권은 말소 동의 확약서로 실질 인수 0원*을 적용할 수 있지만, 그 확약 밖 실제 임차인 1명의 보증금과 대항력은 여전히 미상입니다. 더구나 최근 실거래 비교가 없고 5세대 규모·매각률 0%라는 환금성 부담도 있습니다.
확약 대상 권리는 해소 가능, 전체 권리는 아직 미확정, 가격 메리트도 검증 전. 실제 임차인의 권리와 말소기준권리 원본을 확인하기 전에는 53,900,000원을 확정 실질취득액으로 보아서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 확약서가 정확히 무엇을 말소하고 확약 밖 임차인에게 어떤 권리가 남아 있는지를 확인하는 데 있습니다.