창원지방법원 2025타경22269. 통영시 미수동 대영유토피아의 2층 상가입니다. 등기상 현재 수탁자는 옥선희이며, 2021년 설정된 성심새마을금고의 채권최고액 299,000,000원 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 236,469,590원입니다.
표면적인 할인율은 큽니다. 감정가의 49%까지 낮아졌으니 절반 이하 가격이라는 표현 자체는 맞습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 상가입니다. 현재 공실로 조사된 데다, 207·208호가 경계 없이 이용되고 있으며 경매 대상 밖의 206호와도 경계 구분이 없는 상태입니다. 여기에 신탁원부 확인과 점유 실태 확인이 필요합니다. 결국 판단의 출발점은 감정가 할인율이 아니라 실제 취득할 상가의 범위와 현금화 가능한 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 1-12 대영유토피아 2층 상가207호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 운하1길 46 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콘크리트조 13층 건물 중 2층 상가 |
| 매각 형태 | 207호·208호 일괄매각. 206호와도 경계 구분 없이 이용된 것으로 조사 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 · 내부조사 불가 |
| 등기상 수탁자 | 옥선희 (2024.05.16 신탁에 의한 소유권이전) |
| 신탁원부 | 제2024-506호 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 231,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 성심새마을금고 / 236,469,590원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.04 성심새마을금고 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 공동담보 | 대영유토피아 2층 상가208호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2021.11.04 접수된 성심새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후 등록된 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 과거 주택사업공제조합 및 한국외환은행의 근저당, 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류는 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 점유·임대차 — 공실 조사와 법률관계는 구분
현황에서 확인된 임차인은 0명이며, 감정 이용상태는 공실로 조사되었습니다. 그러나 임대관계 자체는 미상이고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부조사가 이루어지지 못했습니다.
따라서 공실이라는 조사 결과를 근거로 대항력 있는 임차인이나 점유 권원이 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다. 확인되지 않은 임대차가 발견된다면 사업자등록·점유개시·확정일자, 보증금 및 신탁관계와의 선후관계를 다시 분석해야 합니다. 현 단계에서 특정 점유자에게 대항력 있음 또는 우선변제권 있음이라고 단정할 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 49% 낙찰가가 곧 저가는 아니다
대영유토피아의 확인된 실거래 12건을 살펴보면 전체 거래 평균은 144,000,000원입니다. 하지만 과거 거래까지 포함한 평균은 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있으므로, 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 75.9㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 83.62㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 83.62㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2024.06 | 75.9㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.05 | 75.9㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 75.9㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2023.07 | 83.62㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.03 | 83.62㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 83.62㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 75.9㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 83.62㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2022.04 | 75.9㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 가격 지표 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 전체 거래 평균 | 144,000,000원 | 과거 거래 포함, 가격 판단의 보조지표 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 130,000,000원 | 집계 표본 2건 |
| 최신 거래 | 115,000,000원 | 2026.02 · 75.9㎡ · 9층 |
| 최근 대비 과거 거래 추세 | -11.4% | 최근 가격 하락 신호 |
| 현재 최저가 / 최근 평균 | 177.9% | 참고 거래 평균보다 높은 수준 |
| 현재 최저가 / 전체 평균 | 160.6% | 전체 평균과 비교해도 높은 수준 |
같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 본건도 이미 2회 유찰되었지만, 유찰 자체가 적정 가격에 도달했다는 증거는 아닙니다. 특히 공실 상가는 실제 임대 가능성과 향후 매수 수요가 확인되지 않으면 환금성 판단에 큰 불확실성이 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,037,920원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 성심새마을금고 | 299,000,000원 | 227,242,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 231,280,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,037,920원을 먼저 공제하고, 근저당권자에게 227,242,080원을 배당하는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 299,000,000원 대비 미배당은 71,757,920원이지만, 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 차액입니다. 실제 신청 청구액 236,469,590원도 예상배당액으로 전액 충족되지는 않습니다.
예상 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당액은 실제 배당요구 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금은 매수인 인수채무와 구분됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
추가 유찰을 가정한 금액을 비교하면 매각가격은 낮아지지만, 성심새마을금고의 미배당액은 늘어납니다. 다만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 이 미배당 증가분이 그대로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 49%) | 231,280,000원 | 227,242,080원 | 71,757,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 161,896,000원 | 158,829,456원 | 140,170,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 113,327,200원 | 110,940,619원 | 188,059,381원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 미수동 진남초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 해안가 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측·동측·남서측으로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1996.12.24 준공된 대영유토피아로, 철근콘크리트조 13층 건물 중 2층 상가입니다. 외벽은 화강석 및 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·각층 소화전 등이 설치되어 있으나 내부를 확인하지 못해 개별 점포의 실제 상태 검증이 필요합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(15m 이하)이며 역사문화환경보존지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 주상용 건부지로 이용 중인 대체로 평탄한 토지입니다. 토지면적은 4,410.1㎡이며 공시지가는 577,100원/㎡입니다. 이는 대상 점포의 개별 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 호실 간 실제 경계가 구분되지 않는 문제는 별도로 남습니다.
- 환금성. 현황 공실인 2층 근린생활시설이고 인접 호실과 경계가 없는 상태입니다. 일반적인 주거용 거래 지표만으로 재매각 가능성과 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 207호·208호 일괄매각 범위를 등기부·도면·매각물건명세서와 대조하세요. 206호는 경계 없이 이용된다고 해서 매각 대상이 되는 것은 아닙니다.
- 호실 경계. 206·207·208호의 경계, 출입구, 설비, 전기·수도 분리 및 독립 점포 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 신탁원부. 제2024-506호를 열람해 신탁 목적·수익자·관리·처분 조건과 임대차 관련 권한을 검증하세요.
- 점유·임대차. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재확인과 사업자등록·점유 권원·임대차계약 유무 확인이 필요합니다.
- 실제 내부 상태. 감정평가는 내부를 보지 못한 상태에서 이루어졌으므로 인테리어·설비·누수·분리공사 가능성을 직접 조사하세요.
- 상가 시세. 같은 건물의 3~12층 거래가를 본건 2층 상가의 직접 시세로 사용하지 마세요. 동종 상가 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 추세. 최근 거래 평균은 130,000,000원이며 거래 추세는 -11.4%입니다. 하락 흐름과 거래 표본의 한계를 모두 반영하세요.
- 배당·추가 비용. 미배당금은 매수인 인수채무와 구분하되, 세금·관리비·명도·호실 분리·취득 관련 비용은 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 신탁원부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반이어도 싼 상가라는 뜻은 아니다”
이 사건의 장점은 비교적 분명합니다. 2021년 성심새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액이 0원이라는 점입니다. 2회 유찰로 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 가격과 실제 사용 가능성은 별개입니다. 최저가 231,280,000원은 최근 거래 평균 130,000,000원의 177.9%이고, 최신 거래는 115,000,000원, 최근 가격 추세는 -11.4%입니다. 다만 이 거래들이 2층 근린생활시설과 직접 비교되는 동종 거래라고 확인되지 않았으므로, 상가 자체의 정확한 시세를 따로 검증해야 합니다.
더 중요한 것은 207·208호 일괄매각에 206호까지 이어지는 물리적 경계 문제, 신탁등기, 내부 미확인, 불확실한 임대관계입니다. 추가 유찰이 이루어져도 이러한 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다. 권리상 인수 추정은 0원이지만, 가격 메리트는 미입증이고 현장·신탁·환금성 위험은 상당합니다. 현 단계에서는 가격 할인만을 이유로 적극 응찰하기보다 매각 범위와 실제 상가 가치를 확인하는 것이 우선입니다.
