창원지방법원 2025타경22269. 통영시 미수동 대영유토피아 2층 상가207호 근린시설입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.11.04. 성심새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 299,000,000원, 채무자는 옥영봉입니다. 현재 등기상 소유자는 2024.05.16. 신탁으로 소유권을 이전받은 옥선희 수탁자이며, 2025.11.26. 성심새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 최저가 330,400,000원에 매각될 경우 근저당권이 전액 배당되고 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 감정가는 472,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 330,400,000원입니다. 같은 대영유토피아의 비교 거래 전체 평균은 144,000,000원, 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 115,000,000원입니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 11.4% 낮아진 흐름이라, 전체 평균만 보고 가격을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 1-12 대영유토피아 2층 상가207호 · 도로명 경상남도 통영시 운하1길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 비교면적 81.6㎡ · 현황 공실 |
| 등기상 소유자 | 옥선희 (수탁자, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성심새마을금고 / 236,469,590원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.04. 성심새마을금고 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 신탁원부는 별도 확인
신고된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 1997년 근저당과 가압류, 2003년 경매개시결정은 과거 경매 매각 과정에서 이미 말소됐고, 2005년 한국외환은행 근저당 역시 2021.11.04. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 성심새마을금고 근저당입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 평균의 254.2%
대영유토피아의 비교 거래는 75.9㎡와 83.62㎡ 면적대이며, 대상 비교면적은 81.6㎡입니다. 다만 경매 목적물의 실제 이용은 근린시설이므로 거래 표본과 용도·수익성·환금성이 완전히 같다고 단정해서는 안 됩니다. 그 점을 감안해도 현재 최저가가 최근 거래 수준을 크게 웃돈다는 사실은 가격 판단에서 가장 먼저 반영해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 75.9㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 83.62㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 83.62㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2024.06 | 75.9㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.05 | 75.9㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 75.9㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2023.07 | 83.62㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.03 | 83.62㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 83.62㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 75.9㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 83.62㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2022.04 | 75.9㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 144,000,000원 |
현재 최저가 330,400,000원은 전체 거래 평균 144,000,000원의 229.4%, 최근 12개월 평균 130,000,000원의 254.2%입니다. 최신 거래인 2026.02. 거래가는 115,000,000원입니다. 더욱 중요한 것은 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -11.4%라는 점입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하면, 현재 최저가에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 2. 근저당 · 성심새마을금고 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,974,400원 |
현재 최저가 330,400,000원 기준 배당 시나리오입니다. 신청채권 청구액은 236,469,590원이며, 배당 계산은 성심새마을금고 근저당 채권최고액 299,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
추가 유찰 시 배당 구조도 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 231,280,000원에서는 성심새마을금고에 227,242,080원이 배당되고 71,757,920원이 미배당으로 남습니다. 3회 유찰 시 매각가 161,896,000원에서는 158,829,456원이 배당되고 미배당은 140,170,544원입니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 미수동 진남초등학교 동측 인근이며, 해안가 주변 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 207호·208호 외 206호와 경계구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 13층 건물 중 2층 상가이며, 외벽은 화강석 및 강화유리 등, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지·도로. 대지권 토지는 대체로 평탄한 주상용 건부지이며 북측·동측·남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 577,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(15m 이하)이며 소로2류·중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아닌 최근 거래에 맞출 것. 현재 최저가 330,400,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 254.2%입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -11.4%입니다. 전체 거래 평균 144,000,000원보다 최근 평균 130,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 206호 경계 확인. 207호·208호 외 206호와 경계구분 없이 일체의 근린생활시설로 조사됐습니다. 실제 경계·출입·설비·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2024.05.16. 소유권이전 신탁과 신탁원부 제2024-506호의 목적·수익자·관리 및 처분 조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 현황 공실이나 임대관계는 미상이며 내부조사가 불가능했습니다. 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 전제 확인. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 신고된 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리의 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 현재 최저가이자 실질취득액인 330,400,000원은 최근 12개월 거래 평균 130,000,000원의 254.2%입니다. 최신 거래는 115,000,000원이고 최근 가격 추세도 -11.4%입니다. 즉 1회 유찰돼 감정가의 70%가 됐어도, 최근 거래를 기준으로는 싸다고 평가할 수 없는 구간입니다.
여기에 대상은 아파트가 아니라 근린시설이고 현황 공실입니다. 207호·208호 외 206호와 경계구분 없이 일체로 이용됐다는 조사 내용, 내부조사 불가, 임대관계 미상, 2024년 신탁과 신탁원부 확인까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원이지만 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 상가 가치와 최근 거래 수준을 기준으로 실질취득가를 얼마나 낮출 수 있는지입니다.
