창원지방법원 2025타경22286. 경남 통영시 동호동의 동원비치2차아파트 101동 202호입니다. 아파트이며 전용면적은 66.38㎡, 철근콘크리트조 13층 건물 중 2층에 위치합니다. 감정가 86,000,000원이 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 42,140,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가의 49%에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 박 민은 2014.07.07. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 수협은행 가압류의 접수일은 2018.05.16.이므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 2025.06.26.에는 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기도 이루어졌습니다. 매각물건명세서는 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분과 임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 동호동 360 동원비치2차아파트 101동 2층 202호 도로명주소: 경상남도 통영시 장좌로 145 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.38㎡ · 13층 중 2층 |
| 소유자 | 이새봄(지분 5분의 2), 쯔엉응옥헌(지분 5분의 3) · 2025.10.17. 상속등기 |
| 감정가 | 86,000,000원 |
| 최저매각가 | 42,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박민 / 80,000,000원 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 39,018,520원 |
| 실질취득 예상 | 81,158,520원 (낙찰가 + 보증금 인수액) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2018.05.16. 접수된 갑구 4번 수협은행 가압류입니다. 동일 날짜의 다른 가압류를 포함해 이후 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정됐던 우리은행 등 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박 민 | 전유부분 전부 주거용 임차권등기 |
2014.07.07. 2014.07.07. |
80,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2014.06.26. |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2014.07.07. |
| 확정일자 | 2014.07.07. |
| 임차권등기 | 2025.06.26. · 을구 9번 · 접수 제3273252호 |
| 배당요구 | 2025.06.26. · 배당요구 있음 |
| 보증금 | 80,000,000원 |
| 예상 배당액 | 40,981,480원 |
| 예상 미배당액 | 39,018,520원 |
임차인 박 민은 배당을 통해 보증금 일부를 회수할 수 있지만, 현재 회차의 최저가로는 전액 회수가 어렵습니다. 부족한 보증금은 매수인이 부담하며, 임차권등기도 전액 변제 전까지 인수 대상입니다. 낙찰대금 납부만으로 임차권 부담이 해소되는 물건이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가 47.7%가 아닌 실질취득 91.9%
동호동2차동원은 총 202세대이며, 2001.06.04. 준공된 아파트입니다. 비교 대상의 전용면적은 66.38㎡이고, 실거래 표본에는 59.94㎡ 거래도 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 88,333,333원(3건), 최신 거래는 2025.09. 100,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 81,500,000원보다 최근 거래 수준을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.38㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 66.38㎡ | 9층 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 6층 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 59.94㎡ | 9층 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 59.94㎡ | 8층 | 80,000,000원 |
| 2023.03 | 59.94㎡ | 7층 | 60,000,000원 |
| 2023.01 | 66.38㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2023.01 | 66.38㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2022.12 | 66.38㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2022.03 | 66.38㎡ | 7층 | 105,000,000원 |
| 2021.12 | 66.38㎡ | 4층 | 93,000,000원 |
| 2021.07 | 59.94㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 3건 | 88,333,333원 |
최저매각가 42,140,000원은 최근 12개월 평균의 47.7%입니다. 하지만 선순위 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득액은 81,158,520원, 즉 최근 평균의 약 91.9%로 올라갑니다. 최근 평균 대비 차이는 7,174,813원에 불과합니다. 최신 거래가 100,000,000원과 비교하면 낮지만, 동일 면적의 2025.08. 거래가 70,000,000원보다 높다는 점도 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,158,520원 |
| 1. 임차인 박 민 (우선변제) | 80,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 (갑구 4번) | 19,814,550원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 112,282,448원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 (갑구 6번) | 19,853,391원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 20,075,426원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 112,502,550원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 26,194,633원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 박민 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 임차인 박민의 경매신청 청구금액은 임차보증금과 별개의 추가 인수채무로 중복 계산하지 않습니다. 배당표의 가압류 채권 미배당액 역시 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 실제 배당표 확정 결과에 따라 인수액은 변동될 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 총취득액은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 42,140,000원 | 39,018,520원 | 81,158,520원 |
| 3회 유찰 시 | 29,497,999원 | 51,432,965원 | 80,930,964원 |
| 4회 유찰 시 | 20,648,599원 | 60,123,076원 | 80,771,675원 |
현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 42,140,000원에서 20,648,599원으로 크게 하락하지만, 실질취득액은 81,158,520원에서 80,771,675원으로 소폭 낮아질 뿐입니다. 그 이유는 낙찰가 하락분을 미배당 임차보증금 인수액 증가가 대부분 상쇄하기 때문입니다. 집행비용 추정액의 차이로 총액에 약간의 변동이 생기지만, 경제적 부담은 보증금 80,000,000원 부근에서 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 동호동 소재 통영수협 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 대지 주변 사면으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 13층 건물 중 2층으로, 콘크리트 페인팅 외벽과 샤시창호 구조입니다. 위생·급배수·난방·소화전·공동승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 소로1류·소로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 564,900원/㎡이고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 202세대, 2001.06.04. 준공 아파트입니다. 비교 거래는 60,000,000원부터 105,000,000원까지 편차가 크고 최근 12개월 거래 표본이 3건으로 적어, 개별 호수의 층·향·관리상태와 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력·임차권등기 확인. 임차인의 2014.07.07. 전입·확정일자와 2025.06.26. 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득비용 중심의 입찰가 산정. 낙찰가 42,140,000원만 보지 말고 인수액 39,018,520원을 더한 81,158,520원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
- 임차인 배당과 정산. 배당요구가 접수돼 있지만 보증금 전액 변제가 예상되지 않습니다. 최종 배당표, 임차인에 대한 잔액 지급, 임차권등기 말소 조건과 비용을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 임차인이 실제 거주 중이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부, 명도 협의 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 추가 유찰에 대한 착시 경계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이 사건은 추가 유찰 시 보증금 인수액이 커지므로 최저가 하락을 실질 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금·입찰보증금 확인. 공용부분 체납 관리비, 세금 및 배당에 영향을 줄 수 있는 항목, 실제 입찰보증금과 납부 조건을 확인해야 합니다.
- 실거래와 환금성 재점검. 최근 평균은 3건이고 면적이 다른 거래가 섞여 있습니다. 동일 전용면적과 유사층 거래를 우선 대조해 실제 매도가격을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 4,214만원, 취득비용은 약 8,116만원”
이 물건은 낙찰가가 낮다고 해서 실제로 싸게 취득하는 경매가 아닙니다. 2014년부터 대항요건을 갖춘 임차인 박 민의 보증금 80,000,000원이 실질취득비용을 결정하는 핵심입니다. 현재 최저가 42,140,000원에 낙찰받더라도 약 39,018,520원을 추가 인수해 예상 실질취득액이 81,158,520원에 이릅니다.
실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균인 88,333,333원보다 낮아 일정한 가격 차이는 존재합니다. 그러나 최근 동일 평형 실거래의 편차가 크고, 선순위 임차권등기의 미변제 보증금 인수와 정산·말소 절차가 필수인 만큼 가격상 여유가 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 두 차례 유찰된 현재에도 권리 위험이 해소된 것은 아니며, 추가 유찰을 기다려도 인수금 증가 때문에 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
결론은 ‘표면 할인율은 크지만 실질 할인율은 제한적인 대항력 인수형 물건’입니다. 입찰 여부는 낮은 최저가가 아니라 보증금 정산 가능성, 실제 취득 총액과 시세 차이, 현장 점유상태를 확인한 후 결정하는 것이 타당합니다.
