창원지방법원 2025타경22286. 통영시 동호동 동원비치2차아파트 101동 2층 202호입니다. 감정가는 86,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 2014.07.07 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인 박 민의 보증금이 80,000,000원이고, 말소기준인 2018.05.16 가압류보다 앞서 대항력을 취득했기 때문입니다.
현재 매각가 60,200,000원을 가정하면 집행비용 1,483,600원 뒤 박 민에게 58,716,400원이 배당되고, 보증금 잔액 21,283,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 60,200,000원 + 21,283,600원 = 81,483,600원입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 인수액이 커지므로, 실질취득 총액은 보증금 80,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 동호동 360 동원비치2차아파트 101동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 66.38㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 13층 건물 중 2층 |
| 현 소유자 | 이새봄 지분 5분의 2 · 쯔엉응옥헌 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부에 과거 한국주택은행·국민은행·우리은행 근저당이 있었지만, 해당 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2018.05.16 수협은행 가압류 19,814,550원입니다. 이후 가압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박 민 | 80,000,000원 | 2014.07.07 | 2014.07.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
박 민은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 80,000,000원 한 건으로 봅니다. 2025.06.26 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총비용은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 21,283,600원 | 81,483,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 39,018,520원 | 81,158,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 51,432,965원 | 80,930,964원 |
현재 60,200,000원에서 다음 회차 42,140,000원, 그다음 29,497,999원으로 최저가가 내려가더라도 실질취득은 각각 81,483,600원 → 81,158,520원 → 80,930,964원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌는 구조라, 추가 유찰 자체가 큰 가격 할인으로 이어지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 평균의 92.2%
동호동2차동원에서 확인되는 거래 12건의 전체 평균은 81,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건 평균 88,333,333원이고, 최신 거래는 2025.09 100,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 11.5% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.38㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 66.38㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 59.94㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 59.94㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2023.03 | 59.94㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2023.01 | 66.38㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.01 | 66.38㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.12 | 66.38㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.03 | 66.38㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2021.12 | 66.38㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2021.07 | 59.94㎡ | 2 | 80,000,000원 |
현재 실질취득 81,483,600원은 최근 12개월 평균 88,333,333원의 약 92.2%, 최신 거래 100,000,000원의 약 81.5%입니다. 따라서 실질취득 기준으로도 최근 평균과 최신 거래보다는 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래에는 70,000,000원 거래도 있어 개별 층·상태에 따라 가격 범위가 넓습니다. 최저가 60,200,000원을 시세의 68.2%라고 보는 방식은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 1. 임차인 박 민 보증금 | 80,000,000원 | 58,716,400원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 19,814,550원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 112,282,448원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 19,853,391원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 20,075,426원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 112,502,550원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리카드 | 26,194,633원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 박민 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 미배당 21,283,600원은 매수인이 인수합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영수협 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 13층 건물 중 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·소화전·공동승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 아파트용 건부지로 이용 중이며 사면으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 소로1류·소로2류·중로2류에 접하고, 공시지가는 564,900원/㎡입니다.
- 단지. 동호동2차동원은 202세대, 2001.06.04 준공이며 대상 면적은 66.38㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 60,200,000원에 인수 21,283,600원을 더한 81,483,600원이 출발점입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 최저가는 42,140,000원·29,497,999원으로 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 81,158,520원·80,930,964원 수준입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 박 민 보증금 80,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 부담합니다.
- 주택임차권등기 처리 확인. 보증금 잔액이 남으면 임차권등기도 매수인이 인수하는 조건을 전제로 자금·명도 계획을 세워야 합니다.
- 최근 거래와 개별 호수 비교. 최근 12개월 평균은 88,333,333원이지만 거래가는 70,000,000원부터 100,000,000원까지 확인됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,020만원 낙찰”이 “6,020만원 취득”은 아니다
이 사건의 숫자는 단순합니다. 현재 최저가는 60,200,000원이지만, 대항력 임차인 박 민의 보증금 80,000,000원 중 21,283,600원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 판단해야 할 취득비용은 81,483,600원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 88,333,333원보다 낮아 가격상 여지는 있지만, 권리구조는 깨끗한 소멸형이 아닙니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 2회 유찰 시 매각가는 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원까지 낮아지지만 실질취득은 각각 81,158,520원과 80,930,964원입니다. 낙찰가는 크게 떨어져도 총 취득부담은 약 8,000만원 부근에 머무는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 보증금 인수까지 합친 총액이 시세 대비 어느 수준인가를 기준으로 판단해야 합니다.
