창원지방법원 2025타경22295. 거제시 일운면 구조라리 351의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지로 되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(방 3·거실·주방·욕실 등)입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 1993.12.18. 사용승인됐고, 토지는 126.5㎡입니다. 현 소유자는 윤인호입니다.
권리 구조의 기준점은 매우 오래됐습니다. 1994.01.06. 일운농업협동조합의 채권최고액 15,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·근저당 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 3명의 전입일도 모두 1994년 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22295 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 구조라리 351 · 경상남도 거제시 일운면 구조라로6길 6-1 |
| 경매 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 · 방 3, 거실, 주방, 욕실 등 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1993.12.18. |
| 토지 | 126.5㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 252,500원/㎡ |
| 소유자 | 윤인호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,201,180원 / 64,541,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 25,802,827원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 1994년 근저당이 말소기준
핵심은 1994.01.06. 일운농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2006년 엠에스동양가스주식회사 가압류, 2012년 공민간 근저당, 2022년 강수자의 근저당권부채권 압류, 2025년 이주원 및 일운농업협동조합의 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| NGUYEN DINH MUNG | 2023.11.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| WICKRAMA ARACHCHI SUSANTHA ARUNA | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| NGUYEN DUY TUNG | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
세 사람의 전입일은 각각 2023.11.17., 2025.01.20., 2025.07.14.로, 말소기준권리인 1994.01.06.보다 뒤입니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력 임차인으로 보아 인수액을 더할 근거는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 92,201,180원, 현재 최저매각가는 64,541,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교대상의 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 차량 접근성과 경계 문제 같은 현장 변수가 있어 가격 판단 전 현장 확인의 비중이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,738원 |
| 1. 근저당 · 일운농업협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엠에스동양가스주식회사 | 19,930,000원 | 19,930,000원 |
| 3. 근저당 · 공민간 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이주원 | 25,802,827원 | 15,049,262원 |
| 5. 경매개시결정 · 일운농업협동조합 | 25,802,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 99,535,654원, 채권자 배당액은 62,979,262원, 미배당은 36,556,392원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
유찰이 진행되면 매수인의 가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 45,178,700원, 미배당 55,570,171원이고, 3회 유찰 시 매각가 31,625,089원, 미배당 68,879,817원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 제시외 건물과 경계 확인이 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 감정서상 제시외 건물 2개 동도 매각에 포함됩니다.
- 경계. 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 접근. 본 건까지 차량 접근은 불가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 방 3, 거실, 주방, 욕실 등이 있습니다.
- 구조. 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 사용승인은 1993.12.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 126.5㎡, 지목은 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구조라수정경로당 남서측 인근이며 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 형성된 해안 취락지대입니다.
- 교통. 차량이 물건까지 직접 접근할 수 없다는 점이 실사용·공사·향후 매각 시 중요한 제약입니다.
- 토지 이용. 계획관리지역·자연취락지구이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만으로 환금성이나 저가 여부를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 확인. 감정평가서상 차량 접근 불가능입니다. 실제 보행 동선과 주차·짐 운반 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적 측량. 토지·인접 토지 경계와 본건 건물·제시외 건물 위치를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 2개 동의 위치·상태·사용 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인·점유. 임차인 3명 모두 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구. 세 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본에서 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 64,541,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 1994.01.06. 일운농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 차량 접근 불가능, 지적경계 불분명, 제시외 건물 2개 동, 해안 취락지대라는 물리적 특성이 매수 후 이용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세와의 직접 비교 근거가 없는 만큼 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 낮고, 현장 확인 비중은 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
