광주지방법원 2025타경580. 전라남도 함평군 나산면 우치리 629 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층, 사용승인일은 2006.06.22이고, 토지는 526.0㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 한고은이며, 2025.01.09 증여를 원인으로 2026.01.16 소유권이전이 접수됐습니다.
권리의 기준점은 2018.07.23 설정된 나비골농업협동조합 근저당입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이 근저당 채권을 6,500,000원으로 반영하고 있으며, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 임차인도 없어 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경580 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 나산면 우치리 629 · 우치길 97-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2006.06.22 |
| 토지 | 526.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 한고은 |
| 감정가 / 최저가 | 113,095,420원 / 113,095,420원 (신건) |
| 청구액 | 20,116,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2018.07.23 나비골농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 2026.01.16에는 한고은 앞으로 소유권이전이 접수돼 현재 소유자로 등재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 113,095,420원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,095,420원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,476,336원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,381,068원 | 0원 | 0원 |
유찰될 경우 매각가가 90,476,336원, 72,381,068원으로 내려가더라도 제공된 시나리오상 근저당 채권의 미배당은 계속 0원, 매수인 인수도 계속 0원입니다. 다만 이것은 권리관계의 변화가 없다는 뜻이지, 각 회차 가격이 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,095,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,336원 |
| 1. 근저당 · 나비골농업협동조합 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,212,084원 |
예상배당은 집행비용 2,383,336원, 나비골농업협동조합 6,500,000원, 소유자 잔여 104,212,084원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각범위·현장 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 매각합니다.
- 태양광발전설비. 가정용 태양광발전설비가 매각에 포함되며 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 매각 제외. 지상 소재 비닐하우스 1동과 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 가정용 태양광발전설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 나산면 우치리 ‘우치마을’ 내에 위치하며, 인근에는 주택과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 526.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 10,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 최초 6,500,000원과 이후 12,000,000원·29,400,000원 변경 내역의 현재 효력을 최신 등기부와 채권계산서로 대조하세요.
- 매각 제외 물건 경계 확인. 비닐하우스 1동과 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 현장에서 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물은 포함 매각이므로 감정평가서 도면·현황과 실제 구조를 맞춰보세요.
- 토지 접근성 확인. 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입로 폭·형태와 차량 접근 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 인근 단독주택·토지의 실제 거래사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 사건은 임차인이 없고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수가 0원으로 계산돼 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 그러나 감정상 단독주택으로 이용 중인 토지 포함 물건이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 신건 113,095,420원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 여기에 근저당 변경등기의 금액 변화, 제시외 건물 포함, 비닐하우스·컨테이너 매각 제외, 도로접면 조건까지 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다.
