인천지방법원 2025타경505770. 부평구 삼산동 현대하트웰 101동 2층 202호, 전용 59.08㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김대성은 2020년 11월 27일 매매를 원인으로 거래가 138,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2020년 12월 24일 접수됐습니다. 임차인 이문형은 이보다 앞선 2020년 12월 1일 확정일자를 받았고, 2020년 12월 24일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022년 7월 18일 국세 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.

등기부에 남은 주택임차권등기의 보증금도 소유자의 취득 거래가와 같은 138,000,000원입니다. 최저가가 보증금보다 낮기 때문에 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액은 늘어나고, 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 약 139,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건의 예외는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 인수 여부를 바꾼다

말소기준권리는 2022년 7월 18일 포천세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 이문형의 전입·점유와 확정일자는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023년 2월 17일 접수됐더라도, 그 기초가 되는 대항력은 2020년 12월 24일부터 인정되는 구조입니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 원칙적으로 부족분은 매수인이 떠안습니다.

② 임차인 분석 — 확약 무효 시 총액은 약 1.39억

최저가 68,600,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,634,800원을 먼저 제외한 66,965,200원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액은 71,034,800원입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액의 합계는 139,634,800원이 됩니다. 이는 감정가 140,000,000원과 거의 같은 수준입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현대하트웰 101동은 총 9세대이며, 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%이고 최근 낙찰 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 68,600,000원이 감정가의 49%라는 사실은 감정가 대비 하락폭만 보여줄 뿐, 최근 시세보다 저렴하다는 근거가 되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

최저가 매각 시 집행비용을 제외한 전액이 임차보증금에 배당되며, 룰상 미배당 보증금은 71,034,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 이문형 관련 실제 매수인 인수액은 0원*입니다. 표의 과거 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력으로 현재 인수권리로 해석하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천삼산초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대로 제반 환경은 무난합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시이며 도시가스 난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 서측 약 4m 아스콘 포장도로에 접한 중로각지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,820,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부상 다세대주택으로 이용되고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 비교 가능한 거래 및 낙찰 표본이 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 매도 시점의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 이문형의 을구 7번 주택임차권등기와 보증금 부족분 전부를 포함하는지 확인해야 합니다.
• 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당절차 중 어느 시점에 임차권등기 말소서류가 제출되는지, 별도의 조건이나 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
• 확약 미이행 시 상한가. 현재 회차에서 룰상 실질취득액은 139,634,800원입니다. 확약 효력이 불분명하면 최저가 68,600,000원만을 취득원가로 보지 마세요.
• 시세 현장조사. 비교 가능한 실거래가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 최근 계약가와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 잔존 물품과 명도 협의 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
• 소규모 주택 환금성. 총 9세대로 거래 표본이 제한적입니다. 실거주 수요, 임대수요, 향후 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비와 당해세가 배당 및 취득비용에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 권리를 지우지만, 시세까지 증명하지는 않는다”

이 사건의 결론은 명확한 조건문입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되면, 이문형의 보증금 부족분은 매수인이 인수하지 않아 인수 0원*으로 정리됩니다. 반대로 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 현재 회차의 실질취득액은 139,634,800원으로, 감정가와 거의 같습니다.

확약 유효 시 권리 조건은 개선되지만, 가격 판단은 여전히 보류가 필요합니다. 현대하트웰 101동은 총 9세대이고 비교 가능한 실거래 및 낙찰 사례가 확인되지 않습니다. 따라서 “2회 유찰·감정가 49%”를 곧바로 “시세보다 싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 권리는 확약서 원본 확인 후 조건부 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 확약의 법적 효력과 소규모 다세대의 실제 환금성입니다.