창원지방법원 2025타경2397. 밀양시 단장면 고례리 558 일대의 토지·건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 성정화이고, 말소기준은 2015년 10월 28일 설정된 산동농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 농협은행 가압류 9,507,622원, 국민은행 가압류 21,492,470원, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

임차관계도 등기 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 주식회사 백마그린피아는 2021년 12월 22일, 농업회사법인 바드리 주식회사는 2017년 6월 30일 신고되어 모두 2015년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차관계 모두 대항력 없음으로 정리되며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 대신 이 사건은 농지취득자격증명원, 제시외 시설, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 산간 입지와 교통 여건까지 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원

말소기준 근저당권은 산동농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원입니다. 2021년 박정애의 강제경매개시결정은 2022년 7월 20일 취하되어 등기상 말소됐고, 이후 설정된 농협은행·국민은행 가압류와 국민건강보험공단 압류, 동밀양농업협동조합의 임의경매개시결정은 현재 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 2건 모두 대항력 없음

두 임차관계의 신고일은 모두 2015년 10월 28일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 두 보증금 20,000,000원·10,000,000원을 인수하는 구조가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 확인은 별개

현재 최저매각가는 229,173,000원으로 감정가 327,390,400원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 산간 농경지·자연림과 단독주택이 섞인 지역에 있고 일반적인 대중교통이 불편하며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도 현장조사와 인근 거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,173,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 배당 대상 채권 187,000,092원이 전액 배당되고 38,164,486원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 매각조건 — 이 사건의 실제 핵심

• 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-6, 3-1~3-5, 제시외 물건 1-7, 제시외 수목 1-8·3-6·5-1이 매각에 포함됩니다.
• 농지취득자격증명원. 목록 3·5·6은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 용도 현황 차이. 목록 2는 공부상 제2종 근린생활시설이지만 현재는 주택으로 이용 중입니다.
• 매각제외 시설. 목록 4 지상에 소재하는 견사는 매각에서 제외됩니다.
• 토지 현황 차이. 목록 7·13은 공부상 임야이나 현재 토목공사가 중단된 상태입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 밀양시 단장면 고례리 바드리 마을회관 남동측 인근으로, 단독주택·산간 농경지·자연림 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 일반적인 대중교통 여건은 불편합니다.
• 건물. 목록 2는 경량철골구조 기타지붕 단층이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 현황 주택으로 이용 중입니다.
• 토지규제. 생산관리지역·보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등이 포함되며 목록에 따라 적용 내용이 다릅니다.
• 토지 특성. 확인된 토지는 공장용지·공업용, 고지·자루형, 세로한면(가) 조건입니다.
• 환금성. 산간 지역이고 대중교통이 불편하며 토지·건물·농지·제시외 시설이 결합된 물건이라 권리 단순성과 별개로 매각 후 재판매 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 목록 3·5·6에 대해 입찰 전 관할 기관에서 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 물건 범위. 매각에 포함되는 제시외 건물·물건·수목의 실제 위치와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 견사 제외 범위. 목록 4 지상의 견사는 매각제외이므로 토지 이용·철거·점유 관계를 확인해야 합니다.
• 현황 주택 확인. 공부상 제2종 근린생활시설과 현재 주택 이용 사이의 차이가 실제 사용·인허가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 임차 점유 확인. 두 임차관계는 대항력이 없지만 실제 점유와 인도 협의 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 현재 최저가 229,173,000원이 시장가 대비 유리한지는 인근 토지·건물 거래와 개별 이용가치를 별도로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건은 권리만 보면 깔끔합니다. 2015년 산동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2건도 모두 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 난도는 권리분석보다 물건 자체에서 올라갑니다. 일부 목록은 농지취득자격증명원이 필수이고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 제시외 건물·물건·수목의 포함, 견사의 매각제외, 공부상 제2종 근린생활시설과 현황 주택의 차이, 토목공사가 중단된 임야까지 함께 검토해야 합니다. 게다가 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만, 입찰조건·이용가치·환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.