창원지방법원 2025타경2397. 경남 밀양시 단장면 고례리 558, 바드리길 435-42 소재의 토지와 건물 등을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 성정화이며, 2015년 설정된 산동농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행과 국민은행의 가압류, 국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다.

말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 일반적인 주거용 집합건물처럼 등기만 정리되면 곧바로 사용·처분이 쉬운 물건은 아닙니다. 공부상 제2종 근린생활시설이 실제로는 주택으로 이용되고 있으며, 여러 필지에 농지취득자격증명이 요구됩니다. 제시외 건물과 수목은 매각에 포함되지만 별도의 견사는 제외됩니다. 따라서 낙찰 이후 실제 이용 가능 범위와 인도·정리 문제까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

권리관계의 기준일은 2015.10.28입니다. 산동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있고, 그 이후 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2021년에 진행된 박정애의 강제경매는 2022년 취하로 이미 말소되었습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 법인 2명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2015.10.28보다 늦습니다. 따라서 기록상 대항력은 없으며, 보증금이 전액 배당되지 않더라도 그 부족액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

특히 이 물건은 실제 건물 이용상태가 주택이지만 공부상 용도는 제2종 근린생활시설입니다. 두 법인의 실제 계약관계와 점유 공간, 보증금 지급 사실 및 현재 점유 여부를 대조해야 합니다. 배당 가능 여부와 낙찰자에 대한 보증금 승계 여부는 서로 다른 판단이라는 점이 중요합니다.

② 가격 분석 — 49% 낙찰가율을 시세 할인율로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 160,421,000원으로 감정가 327,390,400원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격이지만, 해당 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다.

여기서 실질취득 기준액은 현재 최저가에 확인된 권리 인수액을 더한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용·시설 정비비용과 같은 추가 지출은 포함하지 않습니다. 특히 토지와 여러 제시외 물건이 포함되는 일괄매각이므로, 실제 취득 이후의 자금 소요는 단순 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,421,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 공제하고 산동농업협동조합 근저당권에 156,000,000원이 배당되며, 농협은행 가압류에는 일부만 배당되는 계산입니다. 국민은행 가압류와 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

예상배당 합계에는 집행비용 3,045,894원이 포함됩니다. 채권자 배당총액은 157,375,106원, 채권 미배당액은 29,624,986원입니다. 채권최고액 기준 추정배당이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 매수인 인수는 0원

표에서 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액입니다. 이 금액을 낙찰자가 별도로 부담한다는 의미가 아닙니다. 두 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로, 현재 확인된 권리 기준으로는 추가 유찰 시에도 인수액이 0원으로 유지됩니다.

④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 밀양시 단장면 고례리 바드리 마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 산간 농경지, 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 일반적인 대중교통 이용은 불편한 것으로 조사되었습니다. 실거주·영업·재매각 시 접근성의 제약을 고려해야 합니다.
• 건물 이용상태. [목록2]는 공부상 제2종 근린생활시설이지만 현재 주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조 단층으로 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다. 공부와 실제 사용의 일치 여부 및 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 생산관리지역과 보전관리지역에 해당하는 토지가 포함되며, 가축사육제한구역·준보전산지 등 토지별 규제가 존재합니다. [목록15]에는 영농여건불리농지 사항이 기재되어 있습니다.
• 공사 중단 토지. [목록7,13]은 공부상 지목이 임야이지만, 현황은 토목공사가 중단된 상태로 조사되었습니다. 현장 상태와 복구·정비 필요성을 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. [목록3,5,6]은 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건이 명시되어 있어, 응찰 전에 발급 가능 여부를 확인하는 것이 필수입니다.
• 제시외 물건. 제시외 건물(1-1~1-6, 3-1~3-5), 제시외 물건(1-7), 제시외 수목(1-8, 3-6, 5-1)은 일괄매각에 포함됩니다. 반면 [목록4] 지상에 있는 견사는 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 산간 지역의 복합 부동산으로, 일반적인 아파트처럼 표준화된 비교거래를 통해 가치 판단이 쉽지 않습니다. 토지별 이용 제한과 건물의 실제 활용 가능성이 매수층을 제한할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명원. [목록3,5,6]의 발급 요건과 제출 가능 여부를 관련 기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있는 핵심 사항입니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물·물건·수목의 포함 범위와 [목록4] 견사의 제외 범위를 현장에서 확인하세요. 매각 대상이 아닌 시설물의 소유자와 처리 문제도 점검해야 합니다.
• 실제 점유 조사. 백마그린피아와 바드리 주식회사의 현재 점유 여부, 점유 부분, 계약 내용 및 인도 가능성을 확인하세요. 대항력 없음이 곧바로 자진 퇴거를 뜻하지는 않습니다.
• 건물 용도 확인. 제2종 근린생활시설을 주택으로 이용하는 상태가 관계 법령에 적합한지, 용도 정리나 원상회복에 부담이 없는지 확인하세요.
• 토목공사 중단 현장. [목록7,13]의 실제 상태, 토지의 경계·진입로·배수 등 이용에 필요한 사항을 현장 조사하세요.
• 토지별 규제. 생산관리지역·보전관리지역·준보전산지· 가축사육제한구역 등 각 필지의 규제와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
• 채권 관계. 산동농업협동조합 근저당과 동밀양농업협동조합의 경매 청구 관계, 실제 채권액 및 예상배당의 전제조건을 대조하세요.
• 시장가격 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만을 근거로 입찰하지 말고, 주변 토지·건물 거래사례와 현황을 반영한 실제 처분 가능 가격을 확인하세요.
• 총투입비 점검. 낙찰가 외에도 취득세·등기비용, 점유 정리비용, 토지·시설 정비비용 등을 고려하여 실질적인 자금 부담을 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서·토지대장·건축물대장과 현장을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

이 사건은 권리분석과 부동산 자체의 위험을 분리해서 보아야 하는 물건입니다. 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 2명 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 등기상 소멸권리 구조만 살펴보면 비교적 단순합니다.

그러나 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 공부상 근린생활시설의 주택 사용, 매각 제외 견사, 공사 중단 토지, 여러 필지의 용도지역 규제 등이 함께 존재합니다. 게다가 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 160,421,000원이 시장에서 저렴한 가격인지 판단하기 어렵습니다.

2회 유찰 후 감정가의 49%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 이 물건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭이 아니라 정상적인 취득 가능성, 법적으로 허용되는 이용 범위, 실제 정리 비용과 향후 환금성입니다. 권리 인수는 양호하나, 취득조건·활용성·가격 검증은 보류. 농취증 발급 가능성과 현장 이용관계가 확인되기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 적절합니다.