창원지방법원 2025타경2458. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 등기상 소유자는 박문표이며, 2022.08.18 소유권보존 후 2024.09.04 밀양농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 792,000,000원, 채무자는 신라인터렉티브주식회사입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.01.02 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 자체는 단순하지만 점유관계가 핵심입니다. 박재신은 2022.08.23 전입으로 조사됐고, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 실제 인수 여부는 보증금과 점유·임대차 원인을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경2458 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 1186-1 · 경상남도 밀양시 산외면 엄광4길 19-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 박문표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,943,343,900원 / 1,360,341,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,139,785,335원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 대 · 557.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 95,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2024.09.04 접수된 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 다만 박재신의 전입일은 2022.08.23으로 이보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액을 산정할 수 없고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재신 | 미상 | 2022.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 시세 비교 자료는 없음
감정가는 1,943,343,900원, 현재 최저매각가는 1,360,341,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 제시되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘70%까지 내려왔으니 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,360,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,003,410원 |
| 1. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 792,000,000원 | 792,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 552,337,590원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 792,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 552,337,590원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박재신의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,360,341,000원 | 792,000,000원 | 0원 | 552,337,590원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 952,238,699원 | 792,000,000원 | 0원 | 148,316,312원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 666,567,089원 | 657,501,418원 | 134,498,582원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 엄광1소류지 북서측 인근이며 단독주택, 나지인 택지조성지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 단독주택으로, 철근콘크리트구조 슬래브위루핑판넬지붕 단층입니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 대 557.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 보전관리지역입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.
- 공부와 현황. 건물 공부와의 차이는 없으나, 일부 토지는 공부상 임야와 현황 도로·조성된 택지가 함께 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박재신 임대차 확인. 전입일 2022.08.23의 실제 점유·임대차 원인과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 시뮬레이션은 인수 0원이지만 보증금이 미상이라 실제 미배당 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목, 제시외 건물, 제시외 물건이 포함되므로 현장과 감정평가 목록을 대조해야 합니다.
- 택지 조성·건축신고 확인. 목록 6~8, 10, 11, 13, 14는 건축신고를 득한 것으로 조사되어 주무관서 확인이 필요합니다.
- 지분매각 확인. 목록 15~17은 지분매각이며, 목록 17은 공부상 임야이나 현황 도로입니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 1,360,341,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인율보다 중요한 것은 박재신의 2022.08.23 전입입니다. 말소기준권리인 밀양농업협동조합 근저당의 2024.09.04보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
또한 일괄매각에 제시외 수목·건물·물건이 포함되고, 택지 조성이 완료된 목록과 지분매각 목록, 공부상 임야이나 현황 도로인 토지가 함께 존재합니다. 등기 말소관계는 단순하지만 임차·점유와 매각대상 범위가 복합적인 사건입니다. 선순위 전입자의 보증금과 권리관계를 먼저 확정한 뒤 현재 최저가 1,360,341,000원의 적정성을 판단하는 순서가 맞습니다.
