창원지방법원 2025타경2458. 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 소재 단독주택과 토지가 포함된 경매물건입니다. 감정가가 약 19억 원대에 달하지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 666,567,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 상당합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율뿐 아니라 낙찰자가 실제로 지불하게 되는 금액과 인수할 권리입니다.
이 물건의 말소기준권리는 밀양농업협동조합의 2024.09.04 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 박재신의 전입일은 2022.08.23으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차관계·점유요건·보증금이 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경2458 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 1186-1 |
| 도로명주소 | 경상남도 밀양시 산외면 엄광4길 19-15 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브위루핑판넬지붕 단층 |
| 토지정보 | 지목 대 · 기재 토지면적 557㎡ · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 박문표 · 단독소유 |
| 담보채무자 | 신라인터렉티브주식회사 |
| 신청채권자 | 밀양농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,139,785,335원 |
| 감정가 | 1,943,343,900원 |
| 최저매각가 | 666,567,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목(1-1), 제시외 건물(7-1, 8-1), 제시외 물건(1-2, 13-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심
등기상 권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 2022.08.18 소유권보존 이후 2024.09.04 밀양농업협동조합 근저당권이 설정되었고, 이후 2026.01.02 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 근저당권의 채권최고액은 792,000,000원으로, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. 박재신의 전입일이 근저당권 설정일보다 앞선다는 사실은 확인되지만, 이 사실만으로 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 확정할 수도, 반대로 인수액이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
② 점유·임차 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재신 | 2022.08.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서 기준. 박재신의 전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 인수형 구조라면, 매수인의 실질취득금액은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액이 됩니다. 낙찰가가 하락할수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이런 구조에서는 최저매각가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 666,567,000원으로 감정가 1,943,343,900원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 이후의 가격이며, 추가 유찰 시나리오도 제시되어 있습니다. 다만 동일 유형의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로, 이 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 기준 | 감정가 대비 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 666,567,000원 | 34.3% | 134,498,670원 |
| 4회 유찰 시 | 466,596,900원 | 24.01% | 332,469,069원 |
| 5회 유찰 시 | 326,617,830원 | 16.81% | 470,754,820원 |
미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산된 배당모형상 부족액입니다. 매수인의 인수보증금과는 별개이며, 선순위 임차인 권리가 확인되면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 666,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,065,670원 |
| 1. 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 792,000,000원 | 657,501,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 9,065,670원을 공제하면 근저당권자에게 657,501,330원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 792,000,000원 대비 134,498,670원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 1,139,785,335원으로 근저당권 채권최고액보다 큽니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치이며, 근저당권에는 공동담보목록 제2020-611호가 기재되어 있습니다. 실제 채권액과 배당 순위는 관계 서류를 통해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 산외면 엄광리 엄광1소류지 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 조성된 택지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 주택. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 단층 건물로 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 기재 토지정보는 지목 대, 면적 557㎡, 완경사·사다리형, 도로접면 세로한면(가)입니다. 공시지가는 95,300원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역으로, 준보전산지 및 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 토지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 기호 4·5는 공부상 임야이지만 현황 도로이고, 기호 6~8 및 10~14는 공부상 임야이지만 현황 조성된 택지입니다.
- 제시외 물건. 제시외 수목(1-1), 건물(7-1, 8-1), 물건(1-2, 13-1)이 일괄매각에 포함됩니다. 소재·상태·이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 여러 토지와 단독주택을 함께 취득하는 구조이므로 일반적인 공동주택보다 가격 비교가 복잡합니다. 주변 거래사례와 실제 활용 가능성에 근거한 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 박재신의 전입일 2022.08.23에 대한 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수 가능 금액을 계산해야 합니다. 보증금이 미상인 현재는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득금액 계산. 응찰 예정액뿐 아니라 미배당 임차보증금 인수 가능성까지 반영해야 합니다. 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 총 취득부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지, 단독주택, 제시외 수목·건물·물건의 위치와 권리관계, 실제 점유상태를 함께 조사해야 합니다.
- 토지 활용성 확인. 보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역의 제한과 현황 도로·조성 택지의 적법성 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 밀양농업협동조합 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2020-611호와 실제 피담보채무를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 결정하지 말고, 토지·건물 각각의 시장가격과 환금성을 검증해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%라도 인수 위험이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,943,343,900원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 666,567,000원까지 하락했습니다. 겉으로는 큰 할인폭이 눈에 띄지만, 이를 곧바로 투자 매력으로 연결하기 어렵습니다.
가장 중요한 이유는 박재신의 선순위 전입입니다. 말소기준권리보다 전입일이 빠르고 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않았으므로 매수인이 인수할 금액을 확정할 수 없습니다. 등기상 근저당권이 말소된다는 사실만으로 모든 점유관계와 보증금 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
또한 일괄매각되는 토지·건물·제시외 물건의 활용성과 시장가격을 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 실거래 시세 대비 할인 여부와 실질취득금액은 아직 판단할 수 없습니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 점유관계가 해소되거나 인수 가능 금액이 명확해진 이후에야 실질취득 기준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.
