광주지방법원 2025타경51732. 광양읍 덕례리 ‘흥한에르가’ 101동 12층 1203호, 전용 71.857㎡ 아파트입니다. 감정가는 197,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 110,320,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 계산하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 임차인 김남인의 전입·점유개시일은 2019.06.11로, 말소기준인 우리은행 근저당 2020.02.04보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 반환받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 110,320,000원 중 집행비용 2,344,480원을 먼저 제하고 김남인에게 107,975,520원이 배당됩니다. 등기된 임차보증금 141,075,000원과 비교하면 33,099,480원이 부족합니다. 따라서 매수인의 현재 실질부담은 110,320,000원 + 33,099,480원 = 143,419,480원입니다. 표면상 감정가 대비 56%라고 해서 110,320,000원만으로 취득하는 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

등기상 말소기준은 2020.02.04 우리은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 김남인의 임차인 대항력은 등기일이 아니라 실제 전입·점유시점이 중요합니다. 김남인은 2019.06.11 전입 및 점유하여 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수 문제가 별도로 남습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

임차인은 김남인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 현재 회차 배당 예상액은 107,975,520원, 미배당 보증금은 33,099,480원입니다. 따라서 낙찰자가 부담해야 할 현재 인수 예상액도 33,099,480원입니다.

③ 가격 판단 — 1.10억이 아니라 1.43억으로 비교

흥한에르가 동일면적 71.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 196,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 190,000,000원입니다. 감정가 197,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 두 차례 유찰로 최저가는 110,320,000원까지 내려왔습니다.

그러나 시세 비교의 분모는 최저가 110,320,000원이 아니라 실질취득 143,419,480원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균 196,250,000원의 73.1%, 최신 거래 190,000,000원의 75.5% 수준입니다. 즉 인수액을 포함하고도 최근 거래가격보다 낮은 구간이지만, 표면 할인율 56.2%를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

④ 회차별 실질취득 — ‘더 기다리면 더 싸진다’가 아니다

현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 표면 최저가는 110,320,000원에서 77,224,000원으로 크게 낮아지지만, 매수인 인수액은 33,099,480원에서 65,641,032원으로 늘어납니다. 다시 한 번 더 유찰되어 최저가가 54,056,800원이 되면 인수액은 88,391,222원까지 증가합니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수보다 실질취득 총액과 명도·보증금 정산 구조를 보는 것이 맞습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 110,320,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,344,480원을 제외한 금액이 임차인 우선변제에 사용되고, 임차보증금 중 33,099,480원이 미배당으로 남아 매수인 인수 예상액이 됩니다. 우리은행 근저당과 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다.

⑥ 별도 확인사항

• 대지권 관련 별도등기. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 명시되어 있습니다. 입찰 전 해당 토지 등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
• 체납관리비. 현황조사서상 2025년 7월 기준 체납관리비는 687,000원입니다.
• 금지사항등기. 소유권보존등기에는 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항이 2020.02.06 부기되어 있습니다.
• 근저당 변경. 우리은행 근저당은 2020.02.04 채권최고액 30,000,000,000원으로 설정되었고, 같은 날 채권최고액 74,400,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 1203호입니다.
• 입지. 광양읍 덕례리 소재 덕례저수지 북동측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지. 흥한에르가는 420세대이며 사용승인 관련 기준일은 2019.06.14입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 313,500원/㎡입니다. 완경사지대의 유사 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 거래. 동일면적 최근 12개월 거래는 12건이며 180,000,000원~238,000,000원 범위, 평균 196,250,000원입니다. 최신 2026년 4월 거래는 190,000,000원입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총취득액 계산. 현재 최저가 110,320,000원에 미배당 보증금 33,099,480원을 더한 143,419,480원을 기준으로 판단하세요.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 142,865,032원, 4회 유찰 시 142,448,022원으로 표면 최저가만큼 총비용이 줄어들지 않습니다.
• 임차보증금 원본 대조. 등기상 141,075,000원과 명세서 비고의 135,000,000원 관련 문구를 직접 대조하고 실제 인수범위를 확인하세요.
• 임차인 명도. 대항력 임차인의 보증금 반환 및 인도 관계가 핵심이므로 배당 후 실제 잔액과 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 대지권 별도등기. 토지 별도등기의 내용과 낙찰 후 존속 여부를 원본 등기로 확인하세요.
• 체납관리비. 현황조사서상 687,000원의 체납관리비가 확인되므로 납부 범위와 최신 금액을 확인하세요.

맺으며 — “56% 낙찰”이 아니라 “약 1.43억 취득”

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 197,000,000원짜리 아파트의 최저가가 110,320,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 김남인은 말소기준보다 앞선 2019.06.11 전입·점유로 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 33,099,480원은 매수인 인수 예상액입니다. 결국 현재 실질취득은 143,419,480원입니다.

그럼에도 실질취득 기준으로 최근 12개월 평균 196,250,000원의 73.1%, 최신 거래 190,000,000원의 75.5% 수준이라는 가격 차이는 남아 있습니다. 다만 더 유찰된다고 실질취득이 77,224,000원이나 54,056,800원까지 떨어지는 구조는 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하기 때문입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 대항력 임차인의 실제 인수잔액을 확정한 뒤 약 1.43억 수준의 총취득가가 시세 대비 적정한가를 판단하는 데 있습니다.