88,256,000원
광주지방법원 2025타경51732. 광양읍 덕례리 흥한에르가 101동 1203호, 전용 약 71.86㎡ 아파트입니다. 소유자는 흥한산업주식회사이며, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당권보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 임차인 김남인은 2019.06.11. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 우리은행 근저당은 2020.02.04. 설정되었습니다. 주택임차권등기는 2024년에 이루어졌지만, 그 등기일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.
현재 최저가는 감정가의 44.8%에 불과합니다. 하지만 예상배당금 86,267,392원을 제외한 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 88,256,000원만 내고 권리관계가 정리된 아파트를 취득하는 사건이 아닙니다. 더욱이 매각물건명세서는 최초 보증금 135,000,000원의 미변제분 인수를 명시하고 있어, 뒤에 증액된 6,075,000원의 인수 범위도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 제101동 제12층 제1203호 도로명주소: 전라남도 광양시 광양읍 서산길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.857㎡ · 20층 건물 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트경사슬래브지붕 |
| 소유자 | 흥한산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 197,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,256,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,512,149원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 대항력 임차인 | 김남인 · 보증금 141,075,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 54,807,608원 (현재 회차 예상배당 기준) |
| 실질취득 예상 | 143,063,608원 (취득세·명도비 등 별도) |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기, 그러나 선순위 대항력
등기상 말소기준권리는 2020.02.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 근저당권 원등기에는 채권최고액 30,000,000,000원과 공동담보목록이 기재되어 있고, 같은 날 근저당권변경등기에 채권최고액 74,400,000원 및 공동담보 해제가 표시되어 있습니다. 이 금액들을 단순 합산하거나 최초 30,000,000,000원 전액을 해당 호수의 확정 채무로 보는 것은 적절하지 않습니다.
경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 김남인의 대항력 있는 임대차보증금 미변제분은 별개의 문제입니다. 주택임차권등기가 근저당권보다 늦게 접수되었다고 해서, 선행 전입·점유로 발생한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
실제 임차인은 김남인 1명입니다. 전입일은 말소기준 근저당 설정일보다 빠르며, 확정일자와 배당요구 사실도 확인됩니다. 보증기관의 중복 승계신고를 별도의 실제 임차인으로 더한 구조가 아닙니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김남인 전유부분 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
141,075,000원 | 전입 2019.06.11 확정 2023.06.27 배당요구 있음 |
대항력 있음 우선변제 있음 | 인수 가능 54,807,608원 예상 |
계약일 2018.03.07. · 증액계약 2021.05.14. · 증액 6,075,000원 · 임차권등기 2024.08.12. 실제 인수 범위는 최초 보증금의 선순위 대항력과 근저당 설정 후 증액분의 효력을 구분해 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 8,825만원이 아니라 실질취득으로 판단
흥한에르가는 420세대, 2019.06.14. 준공된 아파트입니다. 분석 대상과 같은 전용 약 71.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 196,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 4월 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 71.86㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2025.07 | 71.86㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 196,250,000원 |
실질취득 예상액 143,063,608원은 최근 12개월 평균의 72.9%, 가장 최근 거래가 190,000,000원의 75.3% 수준입니다. 이는 실질취득 기준으로도 시세보다 낮은 금액이라는 점에서 가격 여지가 존재함을 보여줍니다. 다만 과거 238,000,000원 거래가 평균을 높이는 효과가 있고, 2026년 최근 거래는 180,000,000~190,000,000원 수준이므로 전체 평균만으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,988,608원 |
| 1. 임차인 김남인 보증금 | 141,075,000원 | 86,267,392원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 107,512,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
우리은행 채권액은 원등기의 채권최고액을 표시한 것으로, 동일 날짜 변경등기 및 공동담보 해제 내용을 반영한 실제 채권 확정액과 다를 수 있습니다. 배당은 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당변동 요인이 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 거의 그대로
이 물건의 가격구조에서 가장 중요한 부분입니다. 아래는 각 회차별 예상배당 및 인수액을 반영한 실질취득 비교입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 44.8% |
88,256,000원 | 54,807,608원 | 143,063,608원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 35.84% |
70,604,800원 | 72,141,086원 | 142,745,886원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 28.67% |
56,483,840원 | 86,007,869원 | 142,491,709원 |
회차별 금액은 각 매각대금에 따른 예상 인수액을 합산한 수치입니다. 회차가 내려가면서 나타나는 소폭의 실질취득 차이는 집행비용 추정 등의 영향으로, 인수구조 자체가 개선된다는 뜻이 아닙니다. 명세서상 최초 보증금 기준에 따른 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 덕례저수지 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 단지 남동측에 출입구가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2019.06.14. 준공된 420세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 대로3류 접합, 소로1류·소로2류 저촉, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 공시지가는 313,500원/㎡입니다.
- 토지권리. 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음이라고 표시되어 있습니다. 별도등기 권리의 내용과 매각 후 처리 여부를 토지등기부에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되나 거래금액은 180,000,000~238,000,000원으로 편차가 있습니다. 최신 거래와 비교한 보수적인 가치 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수범위. 최초 보증금 135,000,000원과 2021.05.14. 증액된 6,075,000원을 구분하세요. 말소기준 근저당 설정 후 증액분의 대항 가능 여부 및 배당 충당 순서에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 현재 예상 인수 54,807,608원을 포함한 실질취득 143,063,608원을 기준으로 판단하세요. 낙찰가만 시세와 비교하지 마세요.
- 실제 배당액. 임차인 우선변제와 배당요구를 확인하고 당해세, 최우선변제, 집행비용 변동 등에 따른 임차인 배당액 및 미회수액을 재계산하세요.
- 금지사항등기. 갑구 순위 1-1 금지사항등기는 임차인 동의 없는 일정한 제한물권 설정 및 압류 등을 금지하는 내용입니다. 해당 등기의 법적 성격과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 명세서 비고를 확인하고, 토지등기사항전부증명서와 특별매각조건을 대조하세요.
- 체납관리비. 현황조사상 2025년 7월 기준 687,000원의 체납관리비가 있습니다. 현재 체납액과 공용부분 승계 가능액을 관리사무소에서 다시 확인하세요.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하지만 실제 점유상태와 임차인의 퇴거 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 반환 및 인도 관계에 따른 추가 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 담보권 확인. 우리은행 근저당권의 원등기 채권최고액 30,000,000,000원과 변경등기의 74,400,000원, 공동담보 해제 내용을 대조해 해당 호수의 권리관계를 확인하세요.
- 시세 검토. 최근 12개월 평균 196,250,000원뿐 아니라 최신 거래 190,000,000원, 2026년 거래 범위 180,000,000~190,000,000원을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당 관련 기록을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 합친 가격을 보라”
이 사건은 감정가 197,000,000원짜리 아파트를 88,256,000원에 살 수 있는 단순 할인경매가 아닙니다. 임차인 김남인의 선순위 대항력과 임대차보증금 미변제분이 핵심입니다. 현재 배당 가정으로는 54,807,608원의 인수액이 발생하고, 실질취득은 143,063,608원입니다.
실질취득 예상액은 최근 12개월 시세 평균의 72.9%, 최신 거래가의 75.3%로, 시세 대비 금액 차이는 존재합니다. 그러나 3회 유찰에도 실질취득금액이 보증금 규모 근처에 묶이는 구조이며, 증액 보증금의 인수 범위와 토지 별도등기 등 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.
결론은 ‘가격에는 여지가 있으나 권리 인수 확인이 선행되어야 하는 물건’입니다. 최저가만 보고 저가 낙찰을 기대할 사건이 아닙니다. 실제 인수보증금과 배당액을 확정하고, 추가 비용 및 점유 문제까지 감안한 후 실질취득으로 판단하는 것이 핵심입니다.
