인천지방법원 2025타경506209. 남동대로 353 제이케이루체스타지식산업센터 9층 942호, 감정평가 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 감정가는 114,000,000원, 2회 유찰 후 최저가는 55,860,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 49% 회차라 싸 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 이승호가 2022.03.25 전입·점유, 2022.03.10 확정일자, 보증금 116,000,000원의 주택임차권등기를 해둔 사건이기 때문입니다.
말소기준은 2023.03.20 국 압류입니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자가 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가 55,860,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 임차인에게 배당되고, 부족분 61,545,480원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 하지만 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있어, 정확도 규칙상 이승호 임차권 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 확약은 이 임차인에게만 적용되며, 확약 밖 별도 임차인이 확인되면 그 위험은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로 353, 9층 942호 (남촌동, 제이케이루체스타지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 11층 건물 중 9층 942호 |
| 소유자 | 김다운 (2022.03.25 거래가액 116,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,176,908원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기부 발급 | 2026.07.04 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 갑구 5번 국 압류(2023.03.20)입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 1번 주택임차권입니다. 등기접수는 2024.04.17이지만, 임대차계약일자·확정일자·주민등록일자·점유개시일자가 모두 말소기준 전에 형성되어 있습니다. 그래서 이 임차권은 단순히 “나중에 등기됐으니 소멸”로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계중복 아님
tenants 데이터상 실제 임차인은 이승호 1명입니다. is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 봅니다. 따라서 보증금은 한 번만 반영하며, 주택도시보증공사의 별도 가압류·경매신청 채권과 임차보증금을 합산해 임차인이 여러 명인 것처럼 계산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 일자 | 배지 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 116,000,000원 | 전입 2022.03.25 점유 2022.03.25 확정 2022.03.10 배당요구 2024.04.17 | 대항력 有우선변제 有승계중복 아님확약 적용* | 확약 전 부족분 61,545,480원 인수 가능. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 이 임차권 인수는 실질 0원*. |
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,405,480원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이승호 보증금 (우선변제) | 116,000,000원 | 54,454,520원 | 전입 2022.03.25 / 확정 2022.03.10 · 부족분 61,545,480원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,176,908원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
표의 “부족분 61,545,480원”은 확약 전 룰상 인수액입니다. notes의 말소동의 확약서를 반영하면 이승호 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 다만 확약 원본과 말소 조건 확인은 입찰 전 필수입니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 총액은 보증금 수준
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 55,860,000원 | 49% | 61,545,480원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 39,102,000원 | 34% | 78,001,836원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 27,371,400원 | 24% | 89,521,285원 | 0원* |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 현재 회차, 3회 유찰, 4회 유찰 모두 “싸진다”가 아니라 인수액이 증가한다가 맞습니다. 반대로 확약이 유효하게 작동하면 이승호 임차권 인수는 실질 0원*이므로, 현재 회차 기준 실질취득은 55,860,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 본건은 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 지식산업센터 내 오피스텔로 보아야 합니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 염골근린공원 남동측 인근이며, 인근은 공업용부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 9층 942호이며, 건축물대장 사용승인일은 2020.5.4입니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 토지이용상황은 공업용입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 notes가 핵심입니다. 이승호 임차권 말소 범위와 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 최저가 55,860,000원은 진짜 취득가가 아닙니다. 룰상 인수 61,545,480원을 더해 보증금 수준으로 봐야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 자료상 실제 임차인은 이승호 1명이나, 확약은 이승호 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유·별도 임차관계가 확인되면 따로 분석해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택 등록 문구가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 문구를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 오피스텔·집합건물은 체납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 “확약 확인형”이다
권리의 핵심은 단순합니다. 이승호 임차인은 말소기준보다 빠른 전입·점유와 확정일자를 가진 대항력·우선변제권 임차인입니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 낮아 보여도 실질취득은 보증금 116,000,000원 수준으로 묶입니다. 그러나 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 되어 있으므로, 이 임차권에 한해서는 인수 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 “무조건 위험”도 “무조건 안전”도 아닙니다. 확약 원본이 확인되면 가격형, 확약이 흔들리면 보증금 인수형입니다.
