광주지방법원 2025타경52373. 광양시 중동 성호2차아파트 205동 204호, 전용 59.79㎡의 아파트입니다. 소유자 권치영은 2021년 6월 4일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기된 거래가액은 75,000,000원입니다. 그런데 이 물건은 소유자의 대출 근저당을 실행하는 전형적인 임의경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 임차권자 김대하의 보증금 76,000,000원이 등기되어 있고, 임차인의 전입과 확정일자는 경매개시결정보다 앞섭니다. 중요한 것은 이 권리 자체보다도 확약이 누구에게, 어디까지 적용되느냐입니다.

매각물건명세서에는 임차권자 및 그 승계인인 주택도시보증공사의 잔존보증금 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의에 관한 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 특별매각조건대로 적용되면 김대하의 잔여보증금을 매수인이 떠안는 구조는 해소됩니다. 하지만 김현조·문선영이라는 별도의 전입자가 확인되며, 이들의 보증금과 임대차관계는 특정되지 않았습니다. 확약 대상의 인수 소멸을 전체 점유자의 인수 소멸로 확대해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 앞선 임차권과 후순위 경매개시결정

말소기준으로 표시된 권리는 2025.12.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소되었고, 2025년 국세 압류 역시 2026.01.27 말소되었습니다. 따라서 현재 핵심 권리 문제는 과거 담보권이 아니라 경매개시결정 이전에 성립한 주택임차권입니다.

김대하는 2021.05.24 확정일자를 받았고, 2021.06.04 점유를 개시했으며, 2021.06.10 전입신고를 했습니다. 2023.06.13에는 보증금 76,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다. 이처럼 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 보증금 전액이 배당되지 않으면 원칙적으로 부족분 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 불확실성

확인된 인물은 임차권자 김대하 1명과 별도 전입자 김현조·문선영 2명입니다. 김대하는 보증금과 확정일자, 임차권등기가 확인되지만 다른 전입자들은 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실만으로 두 사람 모두 독립적인 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

김대하의 확정일자 2021.05.24 · 점유개시 2021.06.04 · 임차권등기 2023.06.13. 김현조와 문선영의 대항력은 전입 기록만으로 확정하지 않으며 실제 점유·임대차관계·보증금·확정일자를 추가 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 비싸다

성호2차아파트 201~205동은 1,773세대 규모이며 2003.11.07 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다.

이 평형의 최근 거래 최저가는 45,000,000원, 최고가는 70,200,000원으로 편차가 큽니다. 대상 물건은 2층으로, 저층 거래 사례와의 비교도 중요합니다. 특히 2026년 4월 1층 거래는 48,500,000원, 7층 거래는 60,000,000원입니다. 최저매각가 64,000,000원을 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

아래는 임차보증금의 배당 부족분을 확인하기 위한 배당 계산 모형입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 김대하 보증금에 배당하는 가정이며, 주택도시보증공사의 승계·대위관계에 따른 실제 배당금 귀속은 별도로 확정해야 합니다. 표의 부족분은 확약 적용 전의 법률상 인수 가능액과 구분해서 읽어야 합니다.

김대하 보증금의 계산상 미배당은 13,552,000원이지만, 매각물건명세서에 기재된 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 76,000,000원은 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 따로 본다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크면, 확약이 없는 일반적인 인수형 경매에서는 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 최저매각가가 하락해도 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 이 사건은 김대하 관련 포기 확약으로 그 구조가 해소되는 것이 핵심입니다.

회차별 가격과 인수 추정액은 제시된 시나리오를 따른 것입니다. 3회·4회 유찰 가격은 확정된 매각공고 가격이 아닙니다. 확약 적용 시 0원은 김대하 및 그 승계인의 보증금에 한하며, 김현조·문선영의 미확정 권리까지 포함한 전체 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양중진초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지상 24층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 거래·환금성. 1,773세대 단지로 동일 면적 거래 사례는 존재하지만, 최근 12건의 거래가가 45,000,000원에서 70,200,000원까지 벌어집니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 4.7회, 매각률 45%도 환금성 평가에서 주의할 지표입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문과 특별매각조건. 김대하 및 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권·대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건으로 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 김현조·문선영의 법적 지위. 전입만으로 독립 임차인이라고 단정하지 말고, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 지급, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 승계관계. 김대하 보증금과 보증공사 청구금액을 중복 계산하지 않으면서, 배당받을 권리자와 포기 확약의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 현재 최저매각가 검증. 유찰 2회 기록에도 최저가가 감정가와 같은 64,000,000원으로 표시되어 있으므로 매각공고와 기일별 최저가 및 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원을 가격 기준으로 삼고, 2층 물건의 개별 상태를 고려해야 합니다. 현재 제시가격에는 확인된 시세 할인 이점이 없습니다.
• 점유·명도. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 별도 전입자 2명의 점유관계가 불분명하므로 인도 및 명도 절차의 불확실성이 남습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성, 조세 및 기타 선순위 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 특별매각조건 결정문을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 위험까지 사라진 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 76,000,000원 임차권과 그에 대한 보증금 반환청구권·대항력 포기 확약이 함께 존재한다는 점입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 64,000,000원에 추정 미배당 보증금 13,552,000원이 더해져 취득 기준 금액이 77,552,000원에 이릅니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 김대하와 승계인 관련 매수인 인수는 실질 0원이 됩니다.

그렇다고 바로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 별도 전입자 김현조·문선영의 임대차관계와 보증금이 미확정이며, 두 사람에 대한 대항력 포기 확약은 확인되지 않습니다. 더욱이 주된 보증금 인수가 해소된다고 가정해도 64,000,000원의 취득 기준 금액은 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원보다 높습니다. 최신 거래 62,500,000원도 상회합니다.

여기에 2회 유찰 기록, 같은 단지 평균 4.7회 유찰 및 45% 매각률을 고려하면 가격과 환금성에 보수적인 판단이 필요합니다. 현재 조건에서는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 먼저 확약의 효력, 별도 전입자의 권리관계, 실제 최저매각가를 확정해야 합니다. 주된 인수 문제는 조건부로 해소됐지만, 남은 점유 위험과 시세 초과 가격 때문에 종합 투자매력은 낮습니다.