광주지방법원 2025타경52373. 광양시 중동 성호2차아파트 205동 2층 204호입니다. 감정가는 64,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 겉으로만 보면 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원의 79.6%라 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 투자원가가 아닙니다. 을구 5번 주택임차권자 김대하의 임차보증금이 76,000,000원이고 전입일 2021.06.10, 확정일자 2021.05.24로 말소기준인 2025.12.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현 회차 44,800,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,206,400원 뒤 김대하에게 43,593,600원이 배당되고, 보증금 부족분 32,406,400원이 매수인에게 남습니다. 핵심은 유찰이 더 진행돼도 총 부담이 크게 낮아지지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 시 인수액은 45,604,481원, 3회 유찰 시 54,843,137원으로 오히려 커집니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 보증금 76,000,000원을 중심으로 한 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 지하 1층, 지상 24층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 권치영 (2021.06.04. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 76,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당분을 인수한다
말소기준은 2025.12.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당, 농업협동조합중앙회 근저당, 순천세무서 압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 경매개시보다 앞선 2023.06.13. 김대하의 주택임차권등기입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라 미배당 보증금이 매수인에게 남는 인수형 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 확정된 인수 외 미상 위험도 남는다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대하 | 2021.06.10 | 2021.05.24 | 76,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 32,406,400원 |
| 김현조 | 2023.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 문선영 | 2023.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 3명입니다. 김대하는 보증금·전입·확정일자가 확인되고 임차권등기까지 존재해 인수구조가 명확합니다. 반면 김현조와 문선영은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 두 사람을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정해선 안 됩니다. 두 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금, 계약관계, 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다. 따라서 김대하의 32,406,400원 외에도 확약 밖 미상 임차위험이 별도로 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 4,480만원이 아니라 약 7,600만원으로 비교해야 한다
성호2차(201~205동) 동일면적 59.79㎡의 최근 12건 실거래 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 표면 최저가 44,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.6%지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 이 사건의 실질취득은 약 76,000,000원으로 봐야 하므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 즉 최저가 할인율을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.5로 나타납니다. 다만 이 사건에서는 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 2회 유찰 시 매각가는 31,359,999원이지만 인수액이 45,604,481원으로, 3회 유찰 시 매각가는 21,951,999원이지만 인수액은 54,843,137원으로 늘어납니다. 표면 매각가만 계속 낮아질 뿐 임차보증금 부담이 매수인 쪽으로 이동하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 임차인 김대하 보증금 | 76,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 76,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 김대하 보증금 중 43,593,600원이 배당되고 부족분 32,406,400원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 서측 인근으로, 주위에 아파트 단지·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 24층 건물입니다.
- 단지규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대이며 사용승인일은 2003.11.07입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 44,800,000원이 아니라 대항력 보증금 76,000,000원을 중심으로 매입원가를 판단해야 합니다.
- 김대하 인수액. 현 회차 예상 미배당 인수액 32,406,400원을 입찰자금과 별도로 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액은 각각 45,604,481원, 54,843,137원으로 증가합니다.
- 김현조 확인. 전입일은 2023.11.15이나 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 문선영 확인. 전입일은 2023.12.04이나 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 계약관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 임차권등기·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요구 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “44,800,000원이 아니라 약 76,000,000원을 보라”
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가 할인율입니다. 64,000,000원짜리 감정가가 한 차례 유찰돼 44,800,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 대비 79.6%라는 숫자만 보면 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 김대하의 대항력 있는 임차보증금은 76,000,000원이고, 현 회차에서만도 32,406,400원이 미배당으로 매수인에게 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 인수액은 커집니다.
따라서 이 물건은 표면 최저가가 아니라 실질취득 약 76,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원, 최근 거래 최고도 70,200,000원입니다. 여기에 보증금·확정일자 미상의 김현조·문선영까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 추가 임차관계 확인도 필요한 고위험 인수형 물건입니다.
