광주지방법원 2025타경52380. 광양시 중동 호반리젠시빌 105동 2층 201호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사엠비산업개발이고, 등기상 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2024.07.02. 압류보다 앞선 2022.06.09. 전세권입니다. 전세권자 이지원의 전세금은 150,000,000원이며, 이 권리는 말소기준보다 앞서 있어 매각대금에서 전액 회수되지 않는 부분이 남을 수 있습니다.
여기에 현황조사·매각물건명세서상 이지원이 2022.06.09. 전입·확정일자를 갖고 있고, 이동준은 2023.02.06. 전입해 두 사람 모두 말소기준 2024.07.02.보다 빠릅니다. 이순희는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 등기상 전세권 미배당뿐 아니라 임차인별 실제 보증금·배당요구 여부까지 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52380 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1655 호반리젠시빌 105동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상15층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사엠비산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2024.10.14. 울산광역시 남구 압류와 2025.12.04. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반대로 2022.06.09. 이지원 전세권은 선순위라 단순 소멸 권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2022.06.09 | 2022.06.09 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이순희 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이동준 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표의 세 사람은 중복 대위신고가 아닌 실제 임차인 3명으로 봐야 합니다. 이지원과 이동준은 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고, 이순희는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 세 사람 모두 임차보증금이 확인되지 않았으므로 전세권 미배당액 외에 추가 승계액이 생기는지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1.12억이 아니라 ‘실질 부담’으로 봐야 한다
호반 동일 면적 80.78㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 163,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 155,000,000원입니다. 표면 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%지만, 선순위 전세권 미배당을 더한 실질 부담은 152,368,000원 수준입니다. 즉 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실제 부담은 최신 거래 155,000,000원과 상당히 가까워집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 80.78㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 80.78㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 80.78㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 80.78㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 7 | 164,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 80.78㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 80.78㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 80.78㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 평균 | 80.78㎡ | 12건 | 163,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 이지원 | 150,000,000원 | 109,632,000원 |
| 전세권 미배당 | - | 40,368,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 이 표의 미배당 40,368,000원은 등기된 150,000,000원 전세권을 기준으로 한 현재 회차 계산이며, 다른 임차인의 보증금이 확인되면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 전세권 미배당이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 40,368,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 73,411,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 96,507,840원 |
낙찰가가 112,000,000원에서 78,400,000원, 54,880,000원으로 내려가도 선순위 전세권의 미배당은 각각 40,368,000원, 73,411,200원, 96,507,840원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 실질 부담 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 이 때문에 다음 회차의 낮은 최저가만 보고 할인폭을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양백운초등학교 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트단지가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 아파트 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물로 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 새시창호이며 승강기·도시가스난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복4차선, 북측 왕복2차선, 동측 노폭 8m 내외 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 정방형 평지, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 692,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 백운고등학교 절대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 호반 844세대, 2000.12.08. 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이지원 전세권 원본 확인. 전세금 150,000,000원, 존속기간 2022.06.09.~2024.06.09.인 을구 12번 전세권의 현재 효력과 배당·인수 관계를 확인해야 합니다.
- 이지원 임차관계 확인. 전세권자·경매신청 채권자·임차인으로 같은 이름이 나타나므로 실제 임대차계약과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 이동준 보증금 확인. 2023.02.06. 전입으로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 이순희 전입 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어 둬야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 시세 비교. 최저가 112,000,000원이 아니라 현재 확인되는 전세권 미배당까지 포함한 152,368,000원 수준을 최소 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 낮아지면 전세권 미배당이 커지므로 다음 회차 최저가 하락분을 그대로 할인으로 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “1.12억 낙찰”이 아니라 “선순위 권리를 포함해 얼마인가”
이 물건의 핵심은 112,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 말소기준 2024.07.02.보다 앞선 150,000,000원 전세권이 있고, 현재 회차 배당만으로는 40,368,000원이 부족합니다. 여기에 대항력 있는 이지원·이동준, 대항력 판정이 미상인 이순희까지 있어 임차보증금 확인이 끝나지 않았습니다.
현재 확인되는 전세권만 반영하면 최저가와 미배당 합계가 152,368,000원으로 최근 실거래 평균 163,416,666원보다는 낮습니다. 하지만 추가 임차보증금이 확인되는 순간 이 차이는 줄거나 사라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 인수액이 확정되기 전에는 입찰가를 결정하기 어려운 물건입니다. 표면가격보다 선순위 권리의 총액을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
