광주지방법원 2025타경52388. 전라남도 여수시 소라면 덕양리 996에 위치한 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕의 2층 건물로, 1층은 창고, 2층은 사무실로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 김정숙이며, 동광양농업협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다.

등기부상 핵심은 2023년 12월 28일 설정된 동광양농업협동조합의 채권최고액 736,800,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 다른 근저당권들도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 근저당권이 말소된다는 사실과 점유자에 대한 보증금 반환의무, 토지의 법적·물리적 이용 제약이 사라진다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차 위험은 별도

말소기준권리는 2023.12.28 동광양농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 앞선 광양시산림조합·정양표·중소기업은행의 근저당권과 정양표의 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후 등기된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 주식회사 덕산과 주식회사 성일은 모두 말소기준권리보다 이른 2018.05.23을 점유 관련 신고일로 갖고 있습니다. 성일의 보증금 인수 문제는 배당 시나리오에 반영되어 있으며, 덕산은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 범위를 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 근저당권이 말소된다는 이유로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2곳, 인수액 확정 금지

현황조사상 확인되는 실제 임차인은 주식회사 덕산과 주식회사 성일, 총 2곳입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 두 임차인의 점유 관련 신고일은 말소기준권리보다 앞서지만, 대항력의 법적 성립 여부와 매수인 인수 범위는 임차인별로 구분해야 합니다.

따라서 현재 최저가를 기준으로 계산한 실질취득액은 575,853,000원 + 5,000,000원 = 최소 580,853,000원입니다. 이 금액은 덕산의 추가 인수액, 취득세, 명도비, 시설 보수비 및 기타 비용을 제외한 하한 계산입니다. 덕산의 보증금이 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

③ 토지·매각조건 — 입찰 전 해결해야 할 핵심 위험

④ 매각가와 실질취득 — 할인율만으로는 부족하다

감정가는 1,040,086,000원이고 현재 최저매각가격은 575,853,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가 대비 약 55.37% 수준이 되었지만, 이는 감정가 대비 하락률일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 특히 토지의 농취증, 분묘, 진입로, 임차인 인수 가능성이 가격 판단에 직접 영향을 미칩니다.

최소 실질취득액은 각 매각가격에 주식회사 성일의 보증금 5,000,000원만 더한 금액입니다. 주식회사 덕산의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수액은 증가할 수 있습니다. 취득 부대비용과 농지·분묘·진입로 관련 비용은 별도입니다. 유찰 시나리오는 가정치이며 실제 재매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 575,853,000원 가정)

근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산한 가정치입니다. 채권최고액 합계 1,129,344,000원 중 예상배당은 567,694,470원, 미배당은 561,649,530원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·공동담보 배당조정 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 전부 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 소라면 덕양리 통천마을 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 주택·농경지·공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 서측 인근에 주요 간선도로가 통과해 광역적인 교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다. 다만 본건 직접 진입로의 사용권원은 별도 문제입니다.
• 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층으로 외벽은 판넬, 내벽은 판넬·벽지·타일 등이며 창호는 샤시입니다. 위생·급수설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 1층은 창고, 2층은 사무실입니다. 임대관계와 실제 점유범위는 현장 및 계약서로 확인해야 합니다.
• 토지. 덕양리 996은 토지면적 998.0㎡, 자연녹지지역, 지목 대, 공업용 이용으로 조사되었습니다. 지형은 완경사·사다리형이며 공시지가는 103,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다. 개발·증축·용도변경 계획이 있다면 관련 인허가를 사전에 검토해야 합니다.
• 환금성. 창고·사무실과 여러 토지를 함께 매수하는 구조이며, 농지취득자격증명·분묘·진입로 문제가 잠재 매수자의 범위를 제한할 수 있습니다. 적정 시세와 향후 매각 가능성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 사전확인. 덕양리 996-2, 996-3에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요. 매각불허가 시 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
• 분묘 조사. 덕양리 996-2의 분묘 3기에 대해 설치 시기, 연고자, 분묘기지권 성립 여부와 이장 가능성을 확인하세요.
• 진입로 사용권원. 덕양리 1000-1, 1000, 994-3의 소유관계와 법적 통행권, 사용승낙 여부를 확인하세요.
• 임차인 덕산. 보증금, 실제 점유 부분, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
• 임차인 성일. 보증금 5,000,000원 인수 전제를 검증하고 임대차 종료 여부, 실제 점유, 보증금 반환 상대방 및 명도 조건을 확인하세요.
• 매각 제외 시설. 덕양리 996 지상의 이동 가능한 휴게소와 화장실의 소유관계, 철거·이전 가능성 및 관련 비용을 확인하세요.
• 관정 상태. 덕양리 996-3에 포함되는 관정의 시설 상태, 실제 사용 가능 여부와 관리 의무를 확인하세요.
• 자금 계획. 현재 최소 실질취득액은 580,853,000원으로 계산되나 덕산의 추가 보증금, 세금, 명도비 및 시설·토지 관련 비용은 별도입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 주변 유사 근린시설과 토지의 실제 거래·이용 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도 및 농취증 관련 행정기관 안내를 다시 확인하세요.

맺으며 — “55% 할인보다 중요한 것은 낙찰 후의 권리”

이 사건은 감정가 1,040,086,000원에서 최저매각가 575,853,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 상당한 할인폭이지만, 그 할인폭이 곧 투자수익을 의미하지는 않습니다.

말소기준 이후의 근저당권들이 소멸하는 점은 긍정적입니다. 그러나 주식회사 성일의 보증금 5,000,000원 인수가 예상되며, 주식회사 덕산의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액은 최소 580,853,000원에 추가 인수액 및 부대비용이 더해질 수 있는 구조입니다.

무엇보다 농지취득자격증명 2필지, 분묘 3기 및 분묘기지권 가능성, 타인 소유 진입로라는 문제가 중첩됩니다. 이 가운데 농취증 문제는 매각불허가 시 입찰보증금 손실과 직접 연결되므로 입찰 전 확인이 반드시 선행되어야 하는 위험입니다.

결론은 신중한 입찰 보류 및 선행 실사입니다. 농취증 발급 가능성, 분묘 관련 권리, 진입로 사용권원, 실제 임차보증금 규모를 모두 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 현재로서는 단순히 감정가의 약 55%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가격보다 낙찰 이후 적법하고 온전하게 이용할 수 있는지에 있습니다.