광주지방법원 2025타경52388. 여수시 소라면 덕양리 996 일대의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층으로, 감정 이용상태는 1층 창고·2층 사무실입니다. 감정가는 1,040,086,000원, 현재 최저매각가는 719,816,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다만 가격이 내려온 것만으로 안전하거나 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 비교할 실거래 시세보다 먼저 임차인 인수와 토지 이용상의 법적·행정적 조건을 정리해야 하는 물건입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 과거 광양시산림조합·정양표·중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.12.28 설정된 동광양농업협동조합 채권최고액 736,800,000원 근저당입니다. 그 이후 유한회사대성소방공사·주식회사부림전기·정태선·최인상·유한회사명전사·유병훈의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이 등기상 소멸 구조만 보고 ‘인수 0’으로 결론낼 수 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52388 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 덕양리 996 · 주삼덕양로 66-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 1층 창고 · 2층 사무실 |
| 소유자 | 김정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,086,000원 / 719,816,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 632,844,145원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 · 장애물제한표면구역 |
| 토지 | 998.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 점유관계는 별도
2020.08.03 정양표 명의 소유권이전청구권 가등기는 2020.10.29 이미 말소됐고, 2018년 광양시산림조합 근저당과 2022년 중소기업은행 근저당도 2023.12.28 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2023.12.28 동광양농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 확정 5백만원 + 미상 위험
| 임차인 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 덕산 | 2018.05.23 | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사 성일 | 2018.05.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
현재 회차 719,816,000원에 성일의 확정 인수액 5,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득액만 724,816,000원입니다. 여기에 덕산의 보증금이 확인되는 경우 실질취득액은 추가로 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가 719,816,000원만 놓고 투자금액을 계산하면 안 됩니다.
③ 토지·명세서 리스크 — 농취증, 분묘, 진입로
- 농지취득자격증명. 덕양리 996-2, 996-3 토지는 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 제출하지 않아 매각불허가결정이 되면 매수신청 보증금을 반환하지 않고 배당할 금액에 산입하는 조건입니다.
- 분묘 3기. 덕양리 996-2 토지 지상에 분묘 3기가 소재하고, 최저매각가격은 분묘로 소유권 행사가 제한되는 경우의 가격을 반영했습니다.
- 분묘기지권. 덕양리 996-2 토지는 지상 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 명시돼 있습니다.
- 진입로. 본건 진입로 1000-1, 1000, 994-3 번지는 타인 소유로 사용권원 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 시설. 덕양리 996 토지 지상에 이동 가능한 휴게소 및 화장실이 있고 매각에서 제외됩니다.
- 관정. 덕양리 996-3 토지 지상 관정은 매각 대상에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 719,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,598,160원 |
| 인수 · 주식회사 성일 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동광양농업협동조합 | 736,800,000원 | 710,217,840원 |
| 3. 근저당 · 유한회사대성소방공사 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부림전기 | 11,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정태선 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최인상 | 9,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 유한회사명전사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 유병훈 | 67,044,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 9,598,160원을 제외한 710,217,840원이 동광양농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 1,129,344,000원 중 미배당액은 419,126,160원입니다. 성일 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 소라면 덕양리 통천마을 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·농경지·공장 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며 1층 창고, 2층 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역입니다.
- 공시지가. 103,000원/㎡이며 토지면적은 998.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 덕산 보증금 확인. 2018.05.23 점유 신고가 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 계약서와 점유관계를 확인해 인수금 상한을 먼저 확정해야 합니다.
- 성일 보증금 반영. 확인 가능한 인수액 5,000,000원을 입찰가 외 추가 취득원가로 계산해야 합니다.
- 농취증 발급 가능 여부. 덕양리 996-2·996-3에 대해 해당 관서에 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 996-2 지상 분묘 3기의 위치·관리주체와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입로 권원 확인. 1000-1, 1000, 994-3이 타인 소유이므로 통행·사용권원 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 996 지상 이동 가능한 휴게소와 화장실은 매각에서 제외되므로 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 근린시설·토지 복합물건이므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건은 등기부만 읽으면 비교적 정리가 쉽습니다. 2023.12.28 동광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 매수판단은 그 다음부터입니다. 성일 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하고, 덕산은 보증금 미상이라 추가 인수 위험이 열려 있습니다. 또 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청 보증금 반환 불가 조건, 분묘 3기와 분묘기지권 성립 여지, 타인 소유 진입로의 사용권원 문제가 함께 존재합니다.
따라서 현재 최저매각가 719,816,000원이 감정가 1,040,086,000원보다 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 확인 가능한 실질취득액부터 이미 724,816,000원+이고, 덕산 보증금까지 확인되면 더 올라갑니다. 권리보다 현장·행정 조건 확인이 먼저인 고난도 근린시설·토지 사건입니다.
